Ждет корректировка: генплан Костаная утвердили в конце 2020 года. Нормально ли его так часто менять?

Первые разговоры о необходимости корректировки генплана мы услышали в 2024 году

Тогда отдельные застройщики в процессе разработки проектов детальной планировки (ПДП) столкнулись с тем, что не могут посадить на карту города уже существующие объекты.

Буквально через год с похожей проблемой столкнулся и акимат Костаная при попытке разработать ПДП территории в районе Наримановского рынка – не смогли утвердить место под строительство подстанции. В результате приняли решение – провести корректировку генплана областного центра. На эти цели областной бюджет выделил 600 млн тенге.

ПРЕДПОСЫЛКИ

Действующий генплан во многом предполагал своего рода реновацию существующих жилых районах за счет сноса частных домов и возведения на их месте многоэтажек. Все это требовало пересмотра имеющихся мощностей водо-, тепло-, энерго-, газоснабжения. Необходимо было учитывать и повышение плотности транспортного потока, обострение вопроса дефицита парковок.

Волшебная фраза «экономическая целесо­образность» сопровождала публичные слушания по разработке ПДП, ярко иллюстрируя разницу в отношении к ситуации властей, застройщиков и населения.

Специалисты соглашаются, снос существующего частного жилья и строительство многоэтажек оправдан из-за дороговизны освоения новых территорий. Растягивание города требует больших затрат не только на подведение коммуникаций и создание социальной инфраструктуры – магазины, школы и поликлиники. Такое развитие сопровождает кратный рост расходов на содержание инфраструктуры. В разы дешевле отремонтировать одну дорогу, которая ведет к высотке с парой сотен жителей, нежели убирать целый квартал с частными строениями, где проживает столько же человек.

Люди выступили категорически против сноса существующего частного сектора и уплотнения застройки. Было немало судов, где жители пытались отстоять свое право жить там, где им удобно и как им удобно. Но население проиграло. Даже в случае с дачами «Юбилейный» ПДП в итоге был утвержден, пусть и пришлось заново проходить процедуры согласования проекта.

ЧТО МЕНЯТЬ БУДЕМ?

Во второй половине 2025 года акимат Костаная объявил конкурс на корректировку генплана. На это планировали потратить 264 млн тенге. Но в акимате высказали сомнения в достаточности имеющегося опыта проектной компании. Договор расторгли по соглашению сторон.

Теперь из областного бюджета выделили уже 600 млн тенге на корректировку генплана. По предварительным данным, привлечь к работе планируют ТОО «НИПИ «Астанагенплан». Это квазигоскомпания.

– Мы пытались инициировать корректировку генплана раньше, но во избежание больших трат пробовали решить вопрос через ПДП. В итоге сегодня есть несколько планов детальной планировки, чью разработку инициировал бизнес. Но их не могут утвердить из-за несоответствия генплана требованиям действующего законодательства. Сегодня в генплане должны быть конкретизированы объемы, площади, этажность, нагрузки, как в ПДП, – отметил в рамках одного из заседаний постоянных комиссий облмаслихата заместитель акима Костанайской области Берик Танжариков.

Если взять лот по закупкам по корректировке, что прошли в 2025 году, то акимат был намерен, помимо актуализации данных, пересмотреть функциональное и градостроительное зонирование территории. Также подрядчика обязывали определить площадки под строительство подстанций, котельных и прочих объектов инженерной инфраструктуры. Среди требований заказчика – совмещение утвержденных ПДП с обновляемым генпланом.

К ЧЕМУ СРОЧНОСТЬ?

Из-за проблем с градостроительной документацией в Костанае, по данным Ассоциации строителей Костанайской области, приостановлены строительные работы. Разрешения на реконструкцию или капремонт зданий получить нельзя. Вопрос, по данным Ассоциации, стоит с 2023 года.

Проблема в том числе в отсутствии готовых площадок под жилищное строительство. Территории микрорайонов «Кунай» и «Береке» практически отработаны. Вероятно, строители будут участвовать в освоении территории новых микрорайонов «Астана» и «Байтерек» в Костанайском районе. Но эти объемы не покрывают потребностей костанайских строителей, которые ежегодно возводили до 300 тыс. квадратных метров жилья или около 2800 квартир. В 2025 году темпы снизились.

Сегодня, говорят специалисты Ассоциации, город зажат между рекой и железной дорогой. Дальнейшее развитие западной части Костаная – микрорайоны «Юбилейный», «Береке», Костанай-2 – требует строительства путепроводов. Это колоссальные вложения средств и времени. Потому в местных строительных компаниях настаивают – городу надо поднимать этажность. Но есть нюанс: если речь о центральных районах города, то здания должны быть не выше девятого этажа. Новые микрорайоны же можно проектировать иначе.

– Точечной застройкой намечены потенциальные точки роста, если говорить о многоэтажном жилищном строительстве. В этих районах бизнес видит перспективы. Это должно войти в генплан, – отметила исполнительный директор ОЮЛиИП «Ассоциация строителей по Костанайской области» Ирина Викулова.

Строители предлагают на период корректировки генплана, которая продлится около двух лет, вести застройку без планов детальной планировки. С их разработкой действительно возникают проблемы. Не только у частников, но и у акимата. Сегодня по официальным данным городского отдела архитектуры, утверждено 20 ПДП, еще 10 находятся в работе. При этом по девяти утвержденным ПДП есть вопросы по их соответствию генплану. Учитывая, что его будут корректировать, решили приводить эти планы в соответствие, когда скорректируют генплан.

Сложившаяся ситуация на рынке строительства жилья может привести к ухудшению финансового положения застройщиков. Запасного аэродрома пока нет ни у кого, кроме одного крупного костанайского застройщика. Частники разрабатывают ПДП, но это существующие жилые районы, где еще предстоит решить вопрос с выкупом земельных участков.

Вопрос эксперту

Костанайцы задают вопросы по корректировке генплана. «НК» обратились к независимому эксперту в этом вопросе – Жанне Спунер, архитектору, урбанисту.

– Как часто нужно корректировать генеральные планы городов?

– Генплан задает долгосрочное направление развития города. В мировой практике его горизонт обычно составляет 20–30 лет, но это не означает, что документ десятилетиями не пересматривается. Корректировки обычно проводятся примерно раз в 5–7 лет. Это нормальная практика. За это время меняются демография, экономика, транспортные потоки, появляются новые инвестиционные проекты.

Но корректировка не должна менять философию города, его пространственную структуру и ключевые принципы развития, а лишь уточнять решения и актуализировать данные.

Если же меняется логика развития города: транспортная схема, направления роста, плотность застройки, тогда речь уже идет не о корректировке, а фактически о разработке нового генерального плана.

– Действительно ли сегодня все настолько быстро меняется, что планировать дальше горизонта 7–10 лет сложно?

– Этот аргумент звучит довольно часто, но я бы сказала, что он немного лукавый. Мир действительно быстрее течет: технологии, экономика, модели занятости. Но города как физическая структура меняются гораздо медленнее. Улицы, мосты, инженерные сети, транспортные коридоры и парки строят на десятилетия, а иногда и столетия. Например, в Париже транспортная структура, заложенная еще в XIX веке, до сих пор определяет развитие города.

Если город живет только коротким горизонтом планирования, он начинает реагировать на текущие задачи, но теряет стратегию. Это почти всегда приводит к хаотичной застройке и транспортным проблемам.

– В Костанае на корректировку выделили 600 млн тенге. Не является ли это фактически разработкой нового генплана?

– Такой вопрос возникает довольно часто, потому что грань между корректировкой и новым генеральным планом действительно иногда размыта.

Формально корректировка это изменение отдельных решений действующего генплана.

Например: уточнение функциональных зон, корректировка транспортной схемы, появление новых районов застройки, изменение параметров плотности. Новый генплан пересматривает саму концепция развития: направления роста города, структура районов, транспортная система, баланс жилья и рабочих мест. Главный вопрос в масштабе изменений.

К сожалению, в Казахстане генеральные планы часто воспринимают не как стратегию развития города, а как технический документ, который можно подстраивать под текущие проекты. В результате не проекты подчиняют генплану, а генплан начинают корректировать под уже принятые инвестиционные решения. Это довольно опасная практика, потому что генеральный план должен работать как система правил, которая защищает долгосрочные интересы города.

Татьяна ШЕСТАКОВА, фото Сергея ЛЮТУМ