Как купить квартиру в Костанае и не разориться

За последний год стоимость жилья в областном центре выросла на 32%

Цены на квартиры в объявлениях, представленных на сайте «Крыша.kz», пугают. Корреспонденты «НК» собрали информацию о жилищных программах, которые работают в городе, чтобы понять, есть ли у людей доступные возможности обзавестись собственной крышей над головой.

Начнем без предисловий. По словам руководителя отдела ипотечного кредитования и юридической службы агентства недвижимости «Этажи» Анастасии Марковской, ипотечные программы, которые сейчас предлагают банки второго уровня, невыгодные.

– Такая ситуация сложилась из-за того, что Нацбанк повысил базовую ставку до 13,5% после падения тенге. Вслед за этим выросла и процентная ставка на ипотеки и кредиты почти во всех банках Казахстана. Чтобы не произошло обесценивание валюты, Нацбанк искусственно создает невозможность кредитования, ведь в таком случае из казны государства не будут изыматься деньги, – объясняет специалист. – В таком же положении мы были в марте 2020 года. Тогда наше агентство только открылось, и случился обвал тенге, базовая ставка выросла, а вслед за ней и процентная. Ипотечная программа «Баспана хит» выдавалась под 11,25% и буквально за день проценты возросли до 13,75. Недвижимость подорожала на 15-20%. Но летом 2020 года базовая ставка Нацбанка была пересмотрена и «Баспана хит» следующие два года работала по проценту 10,75.

Кстати, программа «Баспана хит» казахстанцам пришлась по душе, по ней можно было купить как вторичное, так и первичное жилье с первоначальным взносом 20%. Но все хорошее быстро заканчивается, финансирование от государства иссякло и больше подобной доступной ипотеки на «вторичку» нет.

Отбасы банк

По данным агентства недвижимости «Этажи», костанайцы чаще всего приобретают жилье через АО «Отбасы банк». Он занимает 57% рынка кредитования. К слову, ставки Нацбанка на этот банк не влияют, потому что он квазигосударственный.

– В «Отбасы банке» есть три вида основных займов, самый желанный – жилищный. По нему можно кредитоваться под 5% годовых, при условии, что вы соответствуете ряду требований: у вас уже есть 50% от стоимости жилья, вашему накопительному депозиту в банке минимум 3 года и минимальный оценочный показатель (ОП) по нему 16 баллов. Приобрести по займу можно и первичку, и вторичку, самое важное, что кредитоваться возможно без анализа платежеспособности, – отметила Анастасия Марковская.

Дальше по востребованности следует промежуточный займ. Для этого надо иметь в наличии 50% от стоимости жилья и тогда можно получить кредит под проценты от 7 до 8,5. Самое интересное, что в процессе выплаты ипотеки часть взносов будет копиться на депозите в «Отбасы банке». Когда срок подойдет к 3 годам, а оценочный показатель составит 16 баллов, произойдет внутреннее рефинансирование и займ станет жилищным – самым выгодным.

Та же цепочка происходит, когда банк предоставляет предварительный займ. Он позволяет получить кредит от 15%. По мере выплаты ипотеки займ станет промежуточным, а затем и жилищным. Все это кажется максимально просто, только люди задаются вопросом, где же взять 50% от стоимости жилья, чтобы оформить выгодную ипотеку. Допустим, квартира стоит 14 млн тенге, нужно накопить 7 млн. При этом надо учесть, что люди должны снимать квартиру, питаться, одеваться, а еще и отдыхать. Вот и получается, чтобы взять ипотеку, необходимо либо очень экономить, либо иметь высокую зарплату.

– Для таких случаев у нас есть разные ипотечные «продукты», проще говоря, льготные способы приобретения жилья в рамках тех займов, что уже есть в банке. В их числе «Бакытты отбасы», по этому направлению займ выдается всего под 2% при накопленных 10% от стоимости жилья для первоначального взноса. Приобрести можно квартиру в новостройке, на вторичном рынке или жилой дом. Эта программа распространяется на очередников МИО, у которых неполная или многодетная семья, либо они воспитывают ребенка-инвалида. Кроме того, доход на каждого члена семьи за последние шесть месяцев не должен превышать 3,1-кратной величины прожиточного минимума, в 2022 году он составляет 36 018 тенге, соответственно доход на человека не должен превышать 111 655,80 тенге, – сообщил начальник отдела КФ «Отбасы банк» Амир Искендиров.

Но и тут есть оговорка. Это направление работает только тогда, когда государство выделяет на это средства, пока что заявки по «Бакытты отбасы» не принимаются.

Также существует программа, работающая для молодых семей «Жас отбасы». Пара может получить промежуточный займ всего под 6% годовых при периоде накопления в один год. Женатыми нужно быть не больше пяти лет. Эта программа позволяет молодой семье получить ипотеку на выгодных условиях в кратчайшие сроки. Копить нужно не три года, а всего год, оценочный показатель по депозиту 5 баллов, в отличие от требуемых по жилищному займу 16-ти. Но накоплений по-прежнему должно быть 50% от стоимости жилья.

Кредитоваться на выгодных условиях в «Отбасы банке» можно и военным по направлению «Әскери баспана».

– В их число входят те, кто получает жилищные выплаты от государства, которые по закону можно направлять на аренду жилья, на погашение ипотеки в банках второго уровня (БВУ), накапливать их в «Отбасы банке» или стать участником программы «Әскери баспана». По этой программе военные могут получить один из трех видов займа: предварительный, с первоначальным взносом – от 15 до 50% с процентной ставкой 8%. Промежуточный: 50% взнос и 6% ставка. Жилищный: 50% взнос и от 3,5 до 5% ставка. При этом жилье можно купить в любом городе Казахстана, – акцентировал начальник отдела КФ «Отбасы банк» Амир Искендиров.

Кроме того, в банке запущен пилотный проект «Шаңырақ». Он предусматривает кредитование всех людей, кто стоит в акиматовской очереди, под 5% годовых с первоначальным взносом 10%. Доход на каждого члена семьи за последние шесть месяцев не должен превышать 3,7 прожиточного минимума в месяц. Приобрести по этой программе жилье можно только в новостройке. Но прием заявок по этому направлению в Костанае приостановлен, может потому, что лимит стоимости квартиры в нашем регионе пока что установлен в размере 10 млн. А квартир по такой цене у нас в новостройках нет.

– Популярностью пользуется гендерная ипотека «Умай», она только для женщин. Ставка по займу от 13,5% годовых, копить в «Отбасы банке» необязательно, первоначальный взнос от 15% нужно передавать продавцу. А на остальную сумму вас прокредитуют в банке. Приобрести жилье можно в новостройке и на вторичном рынке. Главное условие – максимальный доход семьи не должен превышать 640 000 тенге, – говорят в АО «Отбасы банк».

Но здесь надо быть внимательным. Ежемесячный платеж по ипотеке должен составлять не более 55% от зарплаты. Если больше – ипотеку не дадут.

Стоит отметить, что при всех нюансах кредитование в «Отбасы банке» считается самым выгодным, потому что здесь займ могут развернуть так, чтобы переплата не была 1 к 1, как в коммерческих предложениях.

Банки второго уровня

Программа 7-20-25, которая реализуется во всех БВУ, до недавнего времени тоже была вполне доступной. Почему была? Потому что работает она только на первичном рынке, и лимит стоимости квартиры здесь составляет 15 млн тенге. Сейчас не найдешь однушку в чистовой отделке за такие деньги. Можно взять в черновой, но тогда придется еще вложить немало средств в ремонт. При этом эксперты предупреждают, что финансирование 7-20-25 заканчивается и программа может свернуться.

– До ситуации, сложившейся в России, спросом пользовались ипотеки в Сбербанке, но на данный момент работу по жилищным займам банк приостановил, – сообщили в агентстве «Этажи». – Банк «ЦентрКредит» позволяет своим клиентам кредитоваться на объекты недвижимости под 13% при наличии 70% от стоимости жилья с подтверждением дохода. На сегодняшний день это самое выгодное предложение банка. В Народном банке для зарплатных проектов более или менее лояльная процентная ставка от 16,5%. Обычная ипотечная ставка начинается от 18,5%.

Популярностью среди горожан стала пользоваться цифровая ипотека от банка «Фридом финанс».

– Мы первыми на рынке представляем возможность оформить ипотеку на 90% в онлайн-формате за несколько дней. У нас есть два варианта покупки жилья: через программу 7-20-25 и жилищный займ от 16 до 21% годовых с первоначальным взносом от 30%. Для того чтобы понять, одобрят ли вам ипотеку и подходят ли вам ее условия, достаточно зайти на наш сайт. В онлайне вам посчитают займ, там же проверят приобретаемое имущество и проведут оценку. Все документы мы запрашиваем напрямую с портала Egov.kz. Безопасность сделки проверяем видеофиксацией, – сообщила оператор банка «Фридом финанс» Наргиз Усенова.

Судя по словам специалистов агентства недвижимости «Этажи», покупать квартиры костанайцы не перестали, но заняли выжидательную позицию. В конце апреля планируется пересмотр базовой ставки Нацбанка, все надеются на понижение процентов от банков на кредиты и ипотеки.

Полина ШКАРУБО,
фото Владислава ВЫСОЦКОГО