Сильно ли ударит по кошельку покупка квартиры в новостройках Костаная?

Приобретение первички – мечта для многих костанайцев, но все чаще она превращается в испытание для семейного бюджета. Цены на жилье растут, а вместе с ними и сомнения: стоит ли сегодня вкладываться в квадратные метры, если каждая выплата по ипотеке может обернуться серьезным ударом по кошельку?

СПАЛЬНЫЕ РАЙОНЫ

Выросшие на руинах старых пятиэтажек, пустырей и гаражей новостройки в основном сосредоточены в отдаленных районах города – КСК и КЖБИ. Застройщики обещают комфортное жилье и удобную инфраструктуру, но реальность пока выглядит скромнее. Магазины и аптеки появляются быстрее, чем школы и детские сады, а дворы часто остаются без продуманного благоустройства. Для многих семей это означает, что утро начинается с пробок и долгой дороги в центр, а возвращение домой – с борьбы за парковочное место.

Как правило, это эконом-сегмент или бизнес, предполагающий все необходимое за доступную цену. Правда, квадратура здесь не всегда комфортная, в особенности, когда дело касается однокомнатных квартир. Причем стоимость – 16 миллионов за 35-40 кв.м немаленькая. Можно найти варианты и получше, с балконом, раздельным санузлом и относительно удачной планировкой, но такие квартиры будут дороже минимум на 5 миллионов.

Если еще несколько лет назад жилье в спальных районах считалось доступным, то теперь назвать его таковым трудно. Раньше квартиры на окраине были компромиссом между стоимостью и качеством, сегодня квадратный метр здесь приближается к «центровым» ценам. Для среднего костанайца покупка жилья даже в таком районе означает десятилетия выплат по ипотеке.

Во многом причина такого повышения цен кроется в повышенном спросе. Например, благодаря новым застройщикам в некогда непрестижном районе КСК картина меняется. С каждый годом вырастают новые ЖК, порой даже премиум-класса.

– Репутация у КСК была не очень хорошая. Но мы там построили ЖК «Марсель» и ЖК «Австрийский», последний состоял из четырех очередей. Отсюда поднялась ценность данного района. На этом фоне даже вторичка выросла в цене, арендное жилье за счет улучшения качества значительно подорожало. Сейчас его стоимость, как центре, если не дороже, – рассказал коммерческий директор компании «Строй Элит Групп» Мадияр Джагапаров.

За последнее время в районе КСК возвели сразу несколько новых жилых комплексов. Среди них и ЖК «Керемет» от местного застройщика ИП Айткужинов.

– Мы сюда переезжали два года назад, больших надежд на район не было. Квартиру купили за 40 миллионов – четырехкомнатная, 100 кв. м. А тут недавно мне звонит знакомый риэлтор и говорит, что хотят купить мою квартиру, предлагает сумму выше 50 миллионов. Я, конечно же, отказалась, переезжать отсюда не собираюсь. Но получается всего за два года стоимость жилья так выросла! – поделилась жительница дома.

Активно растут новостройки и в районе КЖБИ. На сегодняшний день объявлены планы по возведению еще нескольких ЖК, что только подтверждает спрос, несмотря на регулярное повышение цен. Причина проста: в центре свободных участков для новостроек почти нет, а молодые семьи продолжают искать первичку хоть и на окраинах, но с надеждой, что со временем эти районы обрастут всем необходимым для жизни.

Быстрыми темпами застраивают и район аэропорта. Один из местных застройщиков – KBS возвел здесь целый микрорайон. «Мендыкара» вырос на пустыре всего за пару лет и был запущен в пять очередей – это более 1000 квартир, которые разобрали за считанные месяцы.

ТОЧЕЧНАЯ ЗАСТРОЙКА

Это особенно актуально для тех, кто может себе позволить жилье подороже – новостройки в центре Костаная. Выбор здесь небольшой, зато какое расположение и вид из окна…

Правда, стоимость таких квартир в разы выше, чем в более отдаленных районах. В таблице мы привели срез стоимости жилья по Костанаю, и оказалось, что в центральной части города купить квартиру финансово сложнее. Причем в таблице указаны минимальные значения – сумма, от которых начинается старт продаж. Стоимость квадратного центра может здесь доходить до 500-600 тысяч тенге, что значительно выше средних цен.

По данным Бюро национальной статистики на август 2025 году, стоимость квадратного метра на первичном рынке в Костанае – 384 тысячи тенге. Агенство «Крыша» приводит данные по каждому сегменту жилья отдельно – так, по данным сайта, средняя стоимость квадратного метра в однокомнатной первичке составляет 470 тыс. тенге.

По данным сайта «Этажи» в ЖК «Васильевский», который введут в эксплуатацию только в следующем году, однокомнатные квартиры стоят от 21 млн тенге за 41 кв.м. В новостройке по Каирбекова однокомнатные квартиры продают от 28 миллионов тенге, но квадратура здесь побольше – 60 кв.м. Стоит заметить, что это даже не премиум-сегмент, там суммы в разы выше.

Интересно, что многие застройщики не публикуют стоимость квартир на своих сайтах, в социальных сетях и даже на сайтах по продаже жилья. Так, к примеру, портал korter.kz предоставляет огромный выбор квартир в Костанае, особенно в новостройках. Но на многих ЖК есть пометка «цена по запросу».

По мнению риэлтора Алексея Ножегова, это может быть маркетинговый прием по привлечению клиентов.

– Такая пометка заставляет потенциального покупателя позвонить или оставить контактные данные. Это позволяет менеджеру «зацепить» клиента и вести с ним переговоры, а также создать базу клиентов, с которыми в последующем будет постоянная связь. Иногда застройщик не хочет показывать динамику роста цен. На рынке новостроек стоимость меняется часто, на это много причин и это естественно. Чтобы не отпугнуть покупателей вчерашними цифрами и не обновлять информацию постоянно, отделы продаж предпочитают оставлять формулировку «по запросу», – считает Ножегов.

Похожую тенденцию мы заметили и в новостройках, возведенных в районе Костанай-2. Большая часть из них – премиум или бизнес-класса. Как отмечают застройщики, спрос на такое жилье идет активный, есть клиенты, которые покупают сразу несколько квартир.

К примеру, скоро здесь введут в эксплуатацию KEREY COMFORT от KBS. Это будет огромный жилой комплекс на 250 квартир комфорт-класса. Ориентировочная стоимость квадратного метра – от 450 тысяч тенге.

– Интересующиеся уже есть, но пока мы продажи не объявили, идет стройка, – отметили в компании.

Здесь же недавно было открытие ЖК премиум-класса Da Vinci. По данным застройщика, все квартиры раскупили, как только был объявлен старт продаж. Причем предложения были не из дешевых, стоимость некоторых квартир доходила до 70 миллионов.

Специалисты отмечают, что ситуация на рынке первичного жилья подтверждает фразу: «Спрос рождает предложение».

– Регионы сейчас развиваются активно. Если раньше люди вкладывались в жилье Алматы или Астаны, то сейчас этот вектор меняется. Люди из столицы приезжают покупать жилье в Костанай.

Недвижимость – это валюта, которая не падает в цене, а только растет, поэтому многие вкладываются именно в жилье, – считает Джагапаров.

ТЕНДЕНЦИИ

Как не раз отмечал костанайский застройщик Кенжетай Айткужинов, рынок изменился: если раньше спрос превышал предложение, то сейчас строится больше, чем покупается. При этом у ИП Айткужинов очередь на квартиры формируется еще на этапе фундамента.

Однако несмотря на сотни купленных квартир и огромные листы ожидания, людей, которые не могут позволить себе собственное жилье, – достаточное количество.

– В Костанае много тех, которые могут позволить себе по несколько квартир премиум-класса, но немало и тех, кто не может позволить себе даже вторичку без оформления ипотеки на 15-20 лет. К счастью, для таких людей сейчас есть хорошие ипотечные программы, которые дают возможность покупки жилья. Но не стоит забывать – не все живут в пентхаусах в центре города, есть и те, кто вынужден снимать жилье на окраине, в надежде накопить хотя бы на вторичку, – отмечает Ножегов.

По мнению специалиста, стоимость жилья, причем как первичного, так и вторичного продолжит расти. И это зависит не только от спроса, сколько от удорожания стройматериалов, топлива для грузоперевозок и коммунальных услуг.

– Есть сезонные изменения, а есть постоянные. Если строительство будет обходиться дороже, то естественно подорожают и квартиры. Никто не хочет работать в убыток. А на фоне подорожания первички вырастет и «вторичка», – отмечает собеседник.

В Костанае рынок жилья развивается противоречиво: новостройки вырастают десятками подъездов, сотни квартир раскупаются еще на стадии фундамента, цены поднимаются. Но вместе с тем обостряется разрыв – как в стоимости квадратных метров, так и в кошельках самих покупателей.

Для тех, у кого он большой, предложений море. А вот для людей с ограниченным бюджетом выбор скромнее: вторичка дорожает, ипотека растягивается на 15–20 лет, а аренда становится вынужденной альтернативой. Куда приведет эта динамика? Не окажется ли, что жилье в родном городе станет богатством для одних и недосягаемой мечтой для других?

Александра ГОЛОВКО, фото из архива «НК»