Жилье как потребность и условие жизни

Обсудить в нашей рубрике «Экс­перт-совет» стоящую перед государством и гражданами задачу мы пригласили нескольких специалистов из разных сфер. Каждому предоставлена возможность высказаться по трем подтемам: следует ли строить социальное арендное жилье без выкупа; какова должна быть инфраструктура; что может сделать бизнес и на каких условиях. Кроме того, каждый смог поделиться собственным взглядом на проблему и ее системное решение.

Вынося тему арендного социального жилья на обсуждение экспертов, редакция приберегла общий вопрос: можно ли и нужно ли давать квартиры просто так, бесплатно? Участники совета четко сказали «нет», поскольку рыночная экономика, которая строит­ся в Казахстане, подразумевает личную ответственность каждого гражданина за бытование свое и своей семьи. Речь надо вести о том, чтобы снабдить жильем с невысокой арендной платой сограждан, чей быт по разным причинам обусловлен невысокой обеспеченностью.

Разговор получился интересным, на наш взгляд, есть разброс мнений, есть даже оценка того, что могут выиграть государство и бизнес, решая поставленную Главой государства задачу. Мы рассчитываем на граж­данский интерес к теме и готовы к получению четко обусловленных мнений в ее продолжение.

Бизнес готов к «социалке»

Азат Перуашев, депутат Мажилиса Парламента РК

– Азат Турлыбекович, помнится, парламентская фракция партии «Ак жол» как-то выступила с предложением строить очень недорогое жилье, но идея не была воспринята, почему? Что изменилось теперь?

– Да, в 2017 году, наблюдая укреп­ление тенденций урбанизации, фракция «Ак жол» предложила дополнить жилищные программы нормами о строительстве малогабаритного жилья и общежитий. Дело в том, что такое жилье значительно дешевле обычного, что делает его гораздо доступнее и для приобретения, и для аренды.

В тот момент предложение не нашло понимания. Только благодаря Пяти социальным инициативам Президента Нурсултана Назарбаева строительство общежитий вышло на государственный уровень.

Надо помнить, что Казахстан строит рыночную экономику, а в ней качество жизни каждого зависит от самих граждан. Но и рыночная экономика не отменяет обязательств государства по поддержке людей из уязвимых слоев общества. Только малообеспеченных многодетных семей, по официальным данным, насчитывается 111 тысяч, не говоря о других категориях нуждающихся.

Поэтому считаю, что социальное жилье надо строить. И выполнение поручения Нурсултана ­Абишевича о строительстве студенческих общежитий и возведении 40 тысяч арендных квартир для многодетных и малообеспеченных семей способно значительно оздоровить нынешнюю ситуацию.

Судите сами, очередники в городах нередко ждут квартиры и участки под ИЖС по 10 лет и больше. В дополнение к ним из аулов ежегодно переезжают тысячи молодых людей. Заработка, чтобы купить квартиру, у молодежи из села пока нет, образования, чтобы найти такую работу, – тоже. Но все они – наши сограждане, наши люди. Для них строительство малогабаритного жилья – хоть и не идеальный, но все же выход. Этим путем пошли многие государства, включая страны Евросоюза.

Другой вопрос: может ли выкупаться такое жилье? Здесь, на мой взгляд, нужно подходить дифференцированно. Общежития желательно не приватизировать. Ведь это только временная возможность для молодежи не мыкаться по чужим углам. Встав на ноги, молодые и здоровые люди должны собственным трудом зарабатывать для себя на более комфортабельные условия. А вот социальное жилье, выделяемое инвалидам, многодетным, сиротам, было бы правильно разрешить выкупать на определенных условиях. И поручение Главы государства о 2–3-процентных жилищных займах для малообеспеченных открывает такие возможности.

Думаю, что важным фактором продвижения «социальных строек» могло бы стать государственно-частное партнерство. Ведь это именно тот случай, когда государство может решить задачи развития, а бизнес – инвестировать средства и извлекать прибыль. Но для этого нужно активное взаимодействие с обеих сторон, поскольку пренебрежение чиновников к этому сегмен­ту жилищного строительства в предыдущие годы обусловило накопление проблем. Без государственной поддержки невозможно обеспечить ни выделение участков, ни подведение коммуникаций, ни организовать в шаговой доступности детские сады, медицинское обслуживание, школы, остановки общественного транспорта и прочее, вплоть до рабочих мест.

Касательно зарубежного опыта: недавно мы с коллегами посетили новый социальный район в столице Австрии, который возводится по принципу «умный город». Так вот, основным требованием планирования там является создание в районе проживания рабочих мест не менее чем для 60% численнос­ти жителей. Аналогичные нормы выдерживаются и в первом канадском Smart Сity – Куэйсайде, возле Торонто.

И в этом отечественный бизнес чувствует тренды лучше чиновников. Ко мне еще два года назад обратились застройщики, предложившие свое участие в создании социального жилья. Не дожидаясь госорганов, они сами предложили первые этажи отдавать под малый и средний бизнес: швейные и мебельные цеха, детсады, пекарни, кондитерские и прочее. Выходили на нас и предприятия, и вузы, заинтересованные в малогабаритном жилье.

Более того, при наличии свободных средств бизнесу выгодно не продавать такие объекты, а сдавать в долгосрочную аренду. Ведь при невысокой стоимости социального жилья его аренда покрывает затраты в обозримый период, а дальнейшие поступления представляют чистую прибыль. Поэтому застройщику порой выгоднее превратить такой объект в источник постоянного дохода. Но, повторюсь, для этого нужно, чтобы у предпринимателя были свободные средства для продолжения работы.

Думаю, что в интересах государства придать этим начинаниям сис­темный характер. Единственная просьба к госорганам: выделять участки желательно вблизи объектов-партнеров (вузов, предприятий, торговых или медицинских центров), под персонал которых строилось бы жилье. И самое главное – обеспечить подведение инфраструктуры к таким участкам.

Возможностей много

Владимир Борисов, исполнительный директор Ассоциации застройщиков Казахстана

– Владимир Михайлович, с точки зрения застройщиков, как следует поступить, чтобы решить стоящую нынче перед бизнесом, властью и обществом задачу о постройке жилья для малообеспеченных граждан?

– Начиная разговор о строительстве социального жилья, ваша газета поднимает непростую тему. Да, у застройщиков есть собственный взгляд на нее и я уполномочен высказаться от их лица.

Мы сталкиваемся как системно, так и ситуативно с претензиями ряда граждан: почему компания не раздает квартиры нуждающимся бесплатно. А поскольку в респуб­лике остра проблема строительства социального жилья, то разговор может получиться острым.

Судите сами: компании не могут бесплатно раздавать квартиры людям, даже при обоюдном желании. Каждая компания-застройщик – коммерческое предприятие, и без продаж производимого продукта, в нашем случае – жилья, не будет средств на строительство, оплату труда сотрудников. Но другой вопрос, если речь идет о сотрудничестве с государством для создания доступного продукта, в том числе и арендного жилья.

Как известно, на данный момент действуют различные программы, такие как «Нұрлы жер», «7–20–25», «Баспана Хит». Благодаря им можно приобрести жилье в ипотеку на льготных условиях или арендовать с последующим выкупом. Эти прог­раммы работают по всей стране и позволяют гражданам выбрать жилье на первичном рынке. Замечу, что одно из направлений программы «Нұрлы жер» – строительство арендных квартир без права выкупа. Кстати, это один из вариантов для того, чтобы работающий гражданин жил в комфортных условиях. По статистике, с 2016 года сданы 6 182 арендные квартиры (331 тысяча квадратных метров).

Такие организации, как ЖССБ, КИК, ФН «Самрук-Қазына», финансируют строительство домов для малообеспеченных категорий граждан. Конечно, для того чтобы арендовать жилье по госпрограмме, необходимо иметь определенный стабильный доход. Подтвержденный доход позволяет получить заключение государственной комиссии и в дальнейшем осуществлять выплаты.

Для всех платежеспособных граж­дан арендное жилье реализовывается ФН «Самрук-Қазына». Оператор госпрограммы возводит жилье в сотрудничестве со строительной организацией и местными исполнительными органами. С очередниками из спис­ков акима­тов работает Казах­станская ипотечная компания. Я легко собрал эти сведения, думаю, человек, нуждающийся в крыше над головой, при определенной настойчивости сможет выбрать приемлемый вариант из того, что предлагается сейчас.

Но поскольку мы ведем речь о малогабаритном социальном жилье для малоимущих, уязвимых граждан и семей, надо рассматривать и другие варианты. Возникает вопрос: согласятся ли застройщики участвовать в проектах строи­тельства соцжилья «на паях» с государством? Думаю, что все зависит от условий сотрудничества. Большинство строительных компаний на нашем рынке начинают продавать свою недвижимость на этапе старта строительства и строят за счет средств дольщиков. Для них крайне важны короткие деньги, которые сразу идут в оборот. Деньги «сегодня» всегда дороже, чем деньги «завтра», и не все застройщики будут заинтересованы проектами с длительным сроком окупаемости.

Но привлекательным вариантом могут стать строительство части квартир за счет государства, с предоставлением земельного участка, с последующей передачей их в программы арендного жилья, и реализация другой части компаниями самостоятельно, на рынке.

Однако если возможность строи­тельства арендного соцжилья перерастет в необходимость такового, следует иметь четкую оценку строи­тельных материа­лов. На сегодня около 60–70% объема строительства составляют отечественные строи­тельные материалы, остальные 30–40%, соответственно, импортные. Что естественным образом отражается на себестоимости жилья, и изменить данную ситуацию можно, увеличив долю материалов отечественного производства, тем самым снижая издержки и уменьшая стоимость жилья.

Тем не менее арендное жилье строится, и я не думаю, что возникнет острая необходимость резкого увеличения объемов ввода именно его. Думаю, надо активнее информировать людей о возможностях действующих ипотечных программ, в них значатся благоприятные условия для приобретения жилья. Если понадобится, то в программе проще сделать изменения.

«Гетто для бедных» не будет!

Аскар Амрин, заместитель акима Астаны

У столичной исполнительной власти уже есть некоторые реальные движения по направлению к решению проблемы.

– Аскар Кеменгерович, часть нашего общества страшит, что районы с соцжильем могут со временем стать неким «гетто для бедных». Как избежать такого превращения?

– Начну с того, что акимат наб­людает рост населения в городе. Ежегодно число жителей растет в среднем на 50 тысяч человек. Естественно, что при таких условиях одним из актуальных вопросов в Астане остается обеспечение жильем, как коммерческим, так и муниципальным, что стали называть социальным.

На сегодня в очереди на получение жилья состоят более 45 тысяч граждан. Это показатель высокой потребности в жилье. Чтобы обеспечить горожан, в Астане реализуется ряд жилищных программ: государственная программа жилищного строительства «Нұрлы жер» и программа ипотечного кредитования «7–20–25. Новые возможности приобретения жилья для каждой семьи».

Первой программой предусмот­рено строительство арендного и кредитного жилья, а также в рамках сноса аварийных домов. Напомню, за прошедший год было введено в эксплуатацию 7 много­этажных жилых комплексов общей площадью 109 тысяч квад­ратных метров на 1 419 квартир. В том чис­ле аренд­ного жилья – 15,1 тысячи квадратных метров на 154 квартиры, кредитного жилья – 47,2 тысячи квадратных метров на 481 квартиру, в рамках пилотного проекта по сносу аварийного жилья в Астане – 47 тысяч квад­ратных метров на 784 квартиры.

Наши планы на год текущий таковы: продолжается строительство 15 комплексов общей площадью 352 тысячи квадратных метров на 4 558 квартир. Будет введено в эксплуатацию общей площади 235,6 тысячи квадратных мет­ров на 3 106 квартир. В том числе аренд­ного жилья – 59,1 тысячи квадратных метров на 731 квартиру, кредитного жилья – 82,5 тысячи квадратных метров на 903 квартиры, в рамках пилотного проекта по сносу аварийного жилья в Астане – 94,1 тысячи квадратных метров на 1 472 квартиры.

Кроме того, перед акиматом стоит задача сноса аварийных домов и переселения проживающих там граждан в новые квартиры. Под снос подпадают дома, год постройки которых варьируется с 1940-го по 1980-й. Это объекты, проживание в которых несет реальную угрозу жизни и здоровью людей.

Чрезвычайно востребована прог­рамма ипотечного жилищного кредитования «7–20–25. Новые возможности приобретения жилья для каждой семьи». За 9 месяцев с начала ее реализации по Астане в банки второго уровня поступило 3 153 заявления на сумму 44,3 миллиарда тенге, из которых одобрены 2 004 заявления на сумму 28,5 миллиарда тенге. Это наивысший показатель по регионам.

Решая задачи большой социальной важности, акимат старается изучать зарубежный опыт в сфере жилищного законодательства и обеспечения жильем граждан. Так, опираясь на опыт столицы Российской Федерации Москвы, акимат Астаны одним из первых внедрил предоставление жилищных сертификатов. Надо помнить, что главной целью этих мер стало создание корпуса квалифицированных специалистов городских служб города, а именно работников сферы образования, здравоохранения и департамента полиции Астаны.

Начало положено: в декабре прошлого года 100 работников указанных сфер городской жизни получили соцпомощь номиналом миллион тенге. Она пошла в счет погашения части суммы первоначального взноса при оформлении ипотечного займа. В 2019 году мы предусмотрели оказание такой же социальной помощи двум тысячам работников.

Что касается решения о строительстве малогабаритного жилья для малообеспеченных граждан, безусловно, этот шаг даст положительный мультипликативный эффект.

Добавлю, что реализация проекта, например, в рамках государственно-частного партнерства потребует следующих шагов: предоставления свободных земельных участков; подведения инженерных коммуникаций к указанным домам и благоустройство прилегающей территории; заключения долго­срочного контракта с инвестором на 15–25 лет.

К примеру, инвестор на свои средства возведет несколько пятиэтажных жилых зданий (без паркингов), в которых будут небольшие квартиры общей площадью не более 40 квадратных мет­ров со всеми удобствами. Далее: 40% жилья будет предоставлено в аренду по льготной цене сроком на 15–25 лет, оставшиеся 60% жилья инвестор должен реализовать на свободном рынке жилья по коммерческим ценам, чтобы далее реинвестировать в проект строительства малогабаритного жилья в столице. При этом, чтобы не формировать район как «бедное гетто», какие мы наблюдаем в ряде городов Америки или Буэ­нос-Айреса, полагаю необходимым заселять в указанные дома не только социально уязвимых, малообеспеченных граждан, но и государственных служащих, и работников бюджетных организаций.

Мыслить категориями будущего

Рахима Чекае­ва, профессор кафедры архитектуры ЕНУ им. Гумилева

– Рахима Усмановна, каким может быть социальное жилье в наших городах и аулах?

Президент Нурсултан ­Назарбаев еще в 2016 году сказал о том, что в будущем арендное жилье надо сделать без покупки, если граж­данин переезжает из одного регио­на в другой, он сможет получить арендное жилье в месте проживания. Таким образом, передвижение рабочих по республике станет комфортным.

А в минувшем феврале, выступая на съезде партии «Nur Otan», Глава государства прямо поставил цель: строить недорогое арендное жилье для малоимущих и мало­обеспеченных.

Считаю, что при строительстве недорогого арендного жилья необходимо предварительно создать социальную инфраструктуру: возвести школы, детсады, поликлиники, проложить дороги и тротуары. А учитывая мобильность граждан, приезжающих в город на постоянное место жительства или в длительную командировку, должно быть удобно и недорого снять жилье близ нового места работы.

Это один аспект. Поговорим о том, каким же могло бы быть социальное жилье в городах и аулах. Его надо вписать в сложившуюся инфраструктуру, чтобы не получить своего рода «гетто для бедных». Поэтому прежде всего должна быть создана социальная инфраструктура. И главное – еще до начала строительства к участкам подвести воду, отопление, канализацию, затем снабдить дома газом, телефонизировать и так далее.

Надо строить небольшие «экоаулы» с развитой социальной и инженерной инфраструктурой и рядом создавать рабочие места. Чтобы люди, проживающие и работающие здесь, смогли выращивать экологически чистые продукты питания. Допустим, на юге вести огородное или бахчевое хозяйство, в холодных районах страны – организовать мясо-молочное производство. И дети оставались бы в селах для работы и жизни. А получив образование в вузах, не стремились бы за рубеж, в соз­данный кем-то комфорт, а своими руками создавали бы и внедряли современные технологии производства на Родине.

Отмечу, что в Европе и США доля жилья для найма превышает 35%. Во многих государствах созданы специальные фонды арендного жилья. Например, в Германии государственный фонд жилья, сдаваемого в аренду, достигает 30%. Согласно статистике, более 50% населения живет в арендованных квартирах и домах. Большая часть населения часто меняет место проживания, как и место работы, поэтому они не заинтересованы в обладании собственным недвижимым имуществом, особенно молодежь.

В Голландии в собственности у населения находится не более 50% недвижимости, остальная часть принадлежит разнообразным государственным и общественным фондам, сдающим квартиры в аренду.

Мы знаем, что в мире существуют два вида арендных договоров: краткосрочные и долгосрочные. Первый тип сдачи недвижимости чаще используется для получения выгоды во время курортного сезона, сроком от нескольких дней до нескольких месяцев. Особенностью такой аренды являются постоянная необходимость поиска новых жильцов, замена изношенной мебели и утвари в жилище.

А второй – долгосрочный, как в рассматриваемом нами случае. Для выплаты арендного взноса рабочий должен иметь постоянный доход, который должен обеспечить либо работодатель, либо личный малый бизнес. Этому людей надо учить.

Если работодатель заинтересован в рабочих определенной квалификации и имеет в собственнос­ти что-то наподобие общежития или малогабаритных квартир, он непременно будет сдавать это жилье своим работникам. Если же необходимы высокооплачивае­мые специалисты, да не на один сезон, а на несколько лет, то каждый работодатель задумается, как обеспечить место проживания.

Архитекторы всегда мыслят категориями будущего, поэтому я считаю, что близ крупных производств бизнесу можно было бы, скооперировавшись, строить новое жилье, практически экогорода, с учетом энергосберегающих и экологических технологий. В них можно расположить определенное количество домов, из которых часть – муниципальные. Если государство будет оказывать помощь, допустим госсубсидии в пределах 10–15% от стоимос­ти недвижимости, при аренде жилья молодыми семьями или многодетными, то это было бы приемлемым для них при выплате арендного взноса.

Проектируя и строя общежития или арендное жилье для молодых пар, иногородних студентов, экс­патов, прибывающих на работу от года до трех лет, многодетных семей, за счет аренды застройщик получает возврат средств. И плюсы от того, что люди, живущие в комфорте, будут ощущать стабильность в течение срока контракта на работу.

– Мы благодарим участников встречи за компетентные развернутые ответы. Надеемся, что ваши мнения не останутся невостребованными при решении столь знаковой проблемы для наших граждан.