Чего ждать от рынка жилья в Костанае в 2026 году?

Цены на новые квартиры в областном центре росли весь 2025 год. Город стал одним из лидеров Казахстана по повышению стоимости новостроек. Сегодня застройщики и риелторы подтверждают – цена квадратного метра продолжит расти. Но на сколько и как быстро?

НА ИЗЛЕТЕ

В конце 2025 года в Казахстане зафиксировали резкий рост числа сделок купли-продажи жилой недвижимости. Эксперты связали это с ожиданием роста НДС в целом и для застройщиков в частности.

В Костанайской области и в Костанае всплеска интереса особо не было. По всему региону в декабре зафиксировано менее 1800 сделок. Месяцем ранее уровень активности на жилищном рынке был примерно таким же. И если по Казахстану число сделок купли-продажи выросло почти на 30%, то в Костанайской области речь лишь о 3–4%.

Такое положение дел можно объяснить тем, что цены на новостройки в городе выросли чуть раньше – в ноябре. Это потянуло за собой рост цен на вторичное жилье. Ситуация повлияла в целом на доступность недвижимости для покупателей эконом-сегмента. С одной стороны, это может стать причиной слабого всплеска числа сделок по покупке квартир. С другой – ситуацию можно объяснить недостаточной платежеспособностью на фоне выросших цен.

Костанайские риелторы подчеркивают, что у многих клиентов приобретение жилья жестко привязано к ипотеке и ежемесячному платежу. Поэтому и сами квартиры сегодня стоят на продаже дольше – сделок в эконом-сегменте становится меньше.

– Традиционно самыми популярными остаются 1–2-комнатные квартиры. Однако есть изменения в предпочтениях. Растет интерес к квартирам с готовым или частичным ремонтом, чтобы сократить дополнительные затраты. Покупатели чаще обращают внимание на планировку, наличие лифта, двора без машин, инфраструктуру, – поделился с корреспондентом «НК» директор компании «Этажи» Роман Богданов.

Специалисты отмечают, что такие запросы обусловлены все тем же ростом цен: люди хотят получить за свои деньги как можно больше, если не площади, то комфорта. К тому же немаловажным фактором становится рост стоимости стройматериалов в целом, что серьезно отражается на затратах на ремонт.

На этом фоне в сегментах «комфорт» и «бизнес», по данным риелторов, спрос сохраняется стабильнее. Эти покупатели реже зависят от ипотеки, чаще используют собственные средства или комбинированные схемы. Кроме того, часть покупателей рассматривает такие объекты как способ сохранения капитала, особенно в условиях инфляции.

ЦЕНОВАЯ ПОЛИТИКА

Цены на жилье в Костанае по многим позициям превысили 400 тыс. тенге за квадратный метр. Новое повышение ценников ждут уже к весне. Именно к этому времени застройщики полностью перейдут на новые рельсы. В Ассоциации строителей Костанайской области пояснили, что с нового года для всех участников этого рынка выросли расходы за счет изменения системы
налогообложения.

Ранее застройщики были освобождены от оплаты НДС, который с нового года вырос с 12 до 16%. К тому же многие компании работали как индивидуальные предприниматели на упрощенном режиме. Сегодня им необходимо переходить на общеустановленный режим налогообложения. Это приведет к заметному росту затрат на ведение бухгалтерии и увеличению сумм налогов: упрощенный режим – 4% от оборота, общеустановленный – 10% от дохода.

Говоря о росте затрат, сами застройщики приводят в пример стоимость привлечения каждого отдельно взятого сотрудника. Рабочие подорожали сразу на 28,5%, учитывая все необходимые социальные платежи, включая медстрахование и социальный налог. Таковы расчеты строителей.

– Сегодня в Казахстане производят в лучшем случае 50% стройматериалов, необходимых для возведения дома. Все наши поставщики, в том числе иностранные, в феврале будут пересматривать свои прайсы. Многие отечественные партнеры меняют режим налогообложения, ждут информации от своих партнеров. К марту, думаю, мы будем уже примерно знать, какими станут реальные затраты на строительство жилья, – поделился представитель ТОО «Агрофирма «Ирина и К» Юрий Урманов.

По этой причине в текущем году застройщики прогнозируют некоторую задержку старта нового строительного сезона. Слишком многое придется пересчитать: от сметных расчетов до стоимости услуг бухгалтерии при работе на общеустановленном режиме.

Но пока застройщики оценивают лишь риски, связанные с введением нового Налогового кодекса. Уже сегодня риелторы говорят о возможном сокращении предложений на рынке новостроек.

– Дополнительный рост цены возможен в первом­-втором квартале. Но, по нашим оценкам, он будет умеренным – в пределах 5% – и затронет прежде всего новые проекты и следующие очереди строительства. Массового одномоментного подорожания по рынку не ожидается, потому что спрос в регионе ограничивает возможности для резкого роста цен. При этом дефицит, если и возникнет, будет локальным – по отдельным классам жилья или районам. Резкого «провала» по рынку Костаная в целом не прогнозируется, но выбор может стать менее широким, особенно в эконом-сегменте, – добавил Роман Богданов.

Застройщики признают: старт многих проектов будет отложен на более поздний срок. Понадобится больше времени на согласования и запуск финансирования новых объектов.

В этом смысле специалисты в области долевого строительства обращают внимание потенциальных покупателей на риски участия в подобных проектах. Рост издержек на их реализацию резко увеличивает риски возникновения долгостроев. Потому людям настоятельно рекомендуют не вкладывать в жилье, которое строят с отклонением от норм долевого строительства. Стоит акцентировать свое внимание на наличии разрешительной документации у застройщика, а также финансовой устойчивости компании и скорости строительства объекта. В противном случае защита интересов покупателей окажется под вопросом.

СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС

Новый кодекс президент Казахстана Касым-Жомарт Токаев подписал 9 января 2026 года. Он вступит в силу 1 июля 2026 года.
Документ вызвал немало споров среди участников рынка и экспертов. Одно из важных для Костаная новшеств – появление единого строительного портала. Ожидается, что этот ресурс позволит более строго отслеживать процесс возведения объектов – от проектирования до ввода в эксплуатацию. В нашем городе это важно, учитывая рост случаев, когда застройщики начинали возведение объекта без выдачи разрешения на ведение работ и даже без проектной документации.

Такие компании будут вносить в реестр недобросовестных застройщиков, который также создадут в рамках нового строительного кодекса. Правда, происходить это будет только после вынесения решения суда о сносе.

В целом сами застройщики оценивают новые правила игры как весьма жесткие. Например, ожидается, что точечная незаконная застройка станет основанием для уголовного преследования. Привлечь могут не только самих строителей, но и проектировщиков, чиновников, сотрудников экспертизы, технадзора.

Однако пока новые правила игры еще не обрели четких очертаний. Многое определят подзаконные акты, которые госорганы должны разработать и принять в ближайшие месяцы.

Специалисты строительной отрасли, в свою очередь, отмечают, что новый кодекс станет еще одним триггером для изменения в целом рынка строительства жилой недвижимости. В новых условиях мелким компаниям станет еще сложнее работать. Часть из них уйдет с рынка, не выдержав конкуренции. Одним из поводов станет гарантия на новые объекты. Теперь за несущие конструкции, фасады и кровлю застройщик будет отвечать 10 лет, в целом за объект строительства – 5 лет. Это также станет причиной роста затрат и, как следствие, стоимости квадратного метра жилья.

Татьяна ШЕСТАКОВА, фото Ларисы БОЖКО