Ипотека или аренда квартиры: что выгоднее?

Разбираем все плюсы и минусы с разных точек зрения

Аренда квартиры в Казахстане считается мерой вынужденной и временной. Большинство граждан не могут купить жильё из-за недостаточного дохода. Но есть и те, кто считает, что покупка недвижимости – неудачное вложение капитала, а ипотека в Казахстане слишком дорога. Жильё привязывает человека к одному месту и лишает мобильности.

Выгодно ли иметь собственную квартиру? Стоит ли отдавать 20 лет половину зарплаты в счёт ипотеки? Или спокойнее арендовать жильё в течение всей жизни и открыть депозит в банке, получая проценты?

Что лучше? В каких случаях и для какой категории людей? Разбор Informburo.kz.

80% квартир на левобережье Астаны сдают в аренду

Считается, что есть несколько основных категорий людей, которые арендуют жильё:

• молодые люди, у которых нет семьи и которые только строят карьеру;
• студенты;
• молодые семьи;
• граждане, у которых нет денег на покупку квартиры и которые не подходят под условия ипотеки.

Однако, вопреки стереотипу, жильё снимает не только молодёжь, но и семейные люди, к тому же имеющие стабильный доход, который они инвестируют не в приобретение недвижимости, а в открытие бизнеса. Или накапливают проценты на банковском депозите.

“В центре Алматы трёхкомнатная квартира стоит около 35-40 млн тенге. Аренда “трёшки” в этом же районе обойдётся в среднем в 150-200 тысяч тенге. Так я лучше эти 35-40 млн или первоначальный взнос по ипотеке положу на депозит и буду накапливать проценты по нему. Или же открою свой бизнес. Я не привязан к одному месту. Например, могу уехать работать в другой город или страну”, – считает Председатель Совета Ассоциации арендодателей апартаментов Казахстана Адий Кенжегарин.

В “нулевых” годах квартиры подешевели в два раза в долларовом эквиваленте. Продать квартиру можно только в тенге, а казахстанская валюта нестабильна и зависит от курса российского рубля и цены на нефть.

Цены на аренду также понижаются с 2015 года, но это выгодно для арендатора. Например, в Нур-Султане на левом берегу цена снизилась с 230 тысяч до 150 тысяч тенге.

“Почему активно начала застраиваться тогда ещё Астана? Не только потому, что много людей приехало туда жить. На левобережье около 80% новых квартир в высотках купили иногородние. Но они в них не живут. Купили, сделали ремонт и сдают в аренду. А сами живут в Кызылорде, Шымкенте, Алматы, Актау. У них появились деньги, но они не инвестировали их в свой город”, – отметил Адий Кенжегарин.

Приблизительная калькуляция: депозит, ипотека и аренда

Предположим, нуждающийся в собственном жилье казахстанец оформляет ипотеку по программе “Баспана хит” (первичное и вторичное жильё):

• Максимальная сумма займа в городах Алматы, Нур-Султан, Актау, Атырау и Шымкент составляет 25 млн тенге, в остальных – 15 млн тенге.
• Ставка вознаграждения зависит от базовой ставки Нацбанка РК, сегодня это 10,75%.
• Максимальный срок кредитования 15 лет.
• Первоначальный взнос – от 20%.
• Ежемесячный платёж составит 224 190 тенге.
• За всё время клиент выплатит за квартиру 40 млн 353 тысячи тенге. Переплата составит 15 млн 353 тысячи тенге.

По “7-20-25“:

• Максимальная сумма займа в городах Алматы, Нур-Султан, Актау, Атырау и Шымкент составляет 25 млн тенге, в остальных – 15 млн тенге.
• Ставка вознаграждения – 7%.
• Срок кредитования возьмём, как в “Баспана хит” – 15 лет.
• Первоначальный взнос – 20%.
• Ежемесячный платёж составит почти 180 тысяч тенге.
• За всё время клиент выплатит банку за квартиру 37 млн 357 тысяч тенге. Переплата составит 12 млн 357 тысяч тенге.

Теперь предположим, что человек предпочёл ипотеке депозит в банке и решил арендовать квартиру:

• Сумма депозита – сумма первоначального взноса 20% – 5 млн тенге.
• Ставка вознаграждения на сберегательных депозитах на срок 36 месяцев сегодня составляет 12%.
• За три года накопится 6 млн 750 тысяч тенге, из них начисленная сумма – 1 млн 750 тысяч тенге.
• За 15 лет на счету аккумулируется 13 млн 750 тысячи тенге. Из них начисленная сумма по процентам 8 млн 750 тысяч тенге.
• Средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Алматы (60 м²) – 150 тысяч тенге в месяц.
• За 15 лет семья выплатит за проживание 27 млн тенге, на депозите в банке тем временем накопится 13 млн 750 тысяч тенге.

При расчёте не учитывалась инфляция, в прогнозах которой можно ошибиться и получить значительную погрешность. Также не рассчитывалась капитализация (начисление процентов на проценты) и ежемесячное пополнение депозита, которые в итоге увеличивают общую сумму накоплений.

Вывод: риск потерять жильё есть в обоих вариантах. При ипотеке потребитель должен быть психологически готов к тому, что в течение долгого времени будет погашать кредит. В случае потери работы нужно иметь либо финансовую подушку, либо обращаться в банк для отсрочки или реструктуризации долга. Если заёмщик лишается квартиры, то к банку отходят первоначальный взнос и частично выплаченный долг по ипотеке. Если заёмщик выплатит весь долг, то в итоге получит долгожданный бонус в виде собственного жилья. Пусть даже он заплатит за квартиру двойную цену.

В случае с арендой жилья вероятность того, что владелец попросит освободить квартиру, нивелируется тем, что на рынке достаточно предложений арендного жилья. По приблизительным подсчётам только в Алматы сдаётся 20-25% жилого фонда города. На случай неожиданной потери работы арендатор может выплачивать ежемесячные платежи из процентов своего депозита. За 15 лет 27 млн уйдёт на аренду, а человек всё также будет без “собственного угла”.

Ипотека или депозит – дело индивидуальное

Главный аргумент противников аренды заключается в том, что нет ничего хуже платить чужому человеку, который к тому же может попросить освободить жилплощадь в любой момент.

“Если вы трудоустроены и имеете стабильный, выше среднего доход, то лучше воспользоваться “7-20-25”, “Баспана хит” и другими государственными программами. Но если у вас нестабильное финансовое положение и есть риск потерять работу, то первоначальный взнос и текущие выплаты по кредиту просто уйдут банку”, – подчеркнул директор алматинского агентства недвижимости Нурлан Алыбаев.

“Ликвидность такого актива как недвижимость низкая, порог вхождения довольно высокий, в то время как цены будут зависеть от состояния экономики и спроса. Тем не менее эти инвестиции для многих по-прежнему являются актуальными из-за статуса “реального актива”. Плюс ко всему приобретаемая недвижимость достаточно часто сдаётся в аренду, что также может служить стимулом для соответствующих вложений”, – добавил эксперт аналитического центра Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов.

“Снимай, а не владей”

Практика покупать квартиры в качестве сбережений рано или поздно выйдет из моды, уверены аналитики. Инвестиции в жилую недвижимость в период нестабильности не только не спасают от девальвации, но и не могут сохранить сбережения даже от потребительской инфляции.

“Недвижимость может называться активом, если она дорожает в цене либо приносит доход. Поэтому выгоднее снимать квартиру. Когда поменяется работа или дети пойдут в другую школу, то я для удобства поменяю район проживания. При этом мои деньги приносят доход, и это мне даёт мобильность. Старшее поколение не готово к переездам не то что заграницу, но и в своей стране. По идее, как американцы надо: где работа – там и живу”, – считает Адий Кенжегарин.

В развитых странах очень большое количество людей живёт в арендуемом жилье. Например, в Германии около 70% населения не стремится покупать недвижимость и платить за неё высокие налоги. В Казахстане это явление пока только набирает обороты.

“В основном это фрики (здесь: человек, помешанный на чём-либо. – Авт.). Они себя позиционируют как не связанных с материальными ценностями, хотя в нашей ментальности недвижимость – это актив. Это в большей части молодые люди. Понять их можно: продолжается эмиграция из страны. Плюс недвижимость в Казахстане очень дорогая. Купить жильё за наличный расчёт людям со средней зарплатой практически невозможно”, – заключил Нурлан Алыбаев.

Жизненный принцип иметь собственное жильё досталась казахстанцам ещё с советских времён. Иметь свою квартиру стало обязательным не только по политическим причинам, но и ментальным.

“Родители обязаны вырастить детей и интегрировать их в среду. В советское время это правило преобразовалось в принцип “обзавестись собственным углом”. Когда человек покупает жильё, у него появляется уверенность и статус в глазах других. Своя квартира – это место, куда можно позвать родственников и друзей в гости, то есть играет роль психологический фактор. И, конечно, родительское спокойствие: квартира останется в наследство детям. В принципе, это нормально. Хотя в последнее время я замечаю, что всё больше людей арендуют жильё и чувствуют себя комфортно”, – отметил экономист Айдар Байдаулетов.

Универсального ответа на вопрос “арендовать квартиру или брать ипотеку?” не существует. Нужно рассматривать каждый конкретный случай. Тем не менее набор общих правил включает некоторые экономические факторы. Если выплаты по ипотеке равны ежемесячным платежам по аренде, то рекомендуется воспользоваться жилищными займами. Тем более что жильё перейдёт к заёмщику на праве собственности. Аналогично, если доходы по депозитам выше в сравнении с ипотекой, то предпочтение отдаётся банковским вкладам.