Как изменился рынок жилья в Костанае

Сферу недвижимости в областном центре трясет: цены растут, предложения меняются, а спрос диктует новые правила. Какие тенденции определяют сегодняшнее состояние рынка жилья и что ждет покупателей и арендаторов в ближайшем будущем?

По данным отдела экономики и бюджетного планирования, объем выполненных строительных работ за январь-сентябрь 2024 года составил 82,1 млрд тенге, для сравнения в 2023 году за аналогичный период было затрачено 58,6 млрд тенге. Отмечается, что за 9 месяцев текущего года введено в эксплуатацию 249 662 кв. м жилья, или 94,4% к уровню 2023 года (264 394 кв.м).

В том числе:

– за счет бюджета – 56 779 кв.м;
– за счет коммерческих организаций – 176 844 кв.м;
– за счет индивидуального жилищного строительства – 16 039 кв.м.

– На долю города пришлось 65,9% жилья, введенного в целом по области, снижение составило 4,5% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года (2023 г. – 70,4%). По итогам ожидается невыполнение показателей на 7,3%, по предварительным данным ввод составит 308,2 тыс. кв.м, – рассказала руководитель ведомства Наталья Турлубеков.

На аппаратном совещании, которое прошло в октябре, руководитель отдела финансов Костаная Раиса Айткужинова сообщила, что при плане по сдаче 21 многоэтажного дома с начала года введены в эксплуатацию четыре, или 333 квартиры.

Было отмечено, что до конца 2024-го планируется сдать 7 многоэтажек – 3 дома в 83 квартале мкрн «Кунай» и еще 10 в этом же микрорайоне, 4 дома в мкрн «Береке» – №124, 156, 157, 158.

– При плане к сдаче 124 одноквартирных жилых домов в мкрн «Кунай» планируется ввод в декабре только 69 домов. По 55 домам, строительство которых началось в 2023 году, договоры расторгнуты в одностороннем порядке 1ноября 2024 года в связи с отставанием от графика работ. Всего выделено 1,6 млрд тенге, освоено более 1,05 млрд тенге. Средства перераспределены для завершения 69 домов, – отметили в ведомстве.

ПЕРВИЧКА

Количество новостроек увеличивается в Костанае с каждым годом, город растет как вширь, так и вверх. Однако некоторые застройщики считают, что предложения на сегодняшний день превышают спрос.

– Покупают жилье сейчас не очень активно. Те, кто хотели вложиться в недвижимость, уже давно все купили, пока цены были более стабильны. Еще одна причина – рост числа застройщиков. Порядка 10 лет назад их было немного, сейчас уже 20-30 компаний, и все на один город, – делится мнением застройщик Кинжетай Айткужинов.

При этом ТОО «Строй Элит Дом» с подобным мнением не согласно. В текущем году компания ввела в эксплуатацию более 100 тысяч кв. м и темпы снижать не планирует.

– В настоящее время спрос на жилье активный, в связи с тем, что Костанай становится инвестиционно-привлекательным городом. До этого у нас покупали квартиры только люди из нашей области, сейчас приезжают из других регионов, – рассказал специалист компании Мадияр Джагапаров.

Не сошлись мнения у застройщиков и касательно роста цен на первичное жилье. По мнению Айткужинова, стоимость квартир пока взлетать не собирается. Но себестоимость жилья растет прямо пропорционально повышению цен на стройматериалы.

– Мы прогнозируем, что будет подорожание жилья. Каждый год динамично цены растут, спрос на жилье постоянно увеличивается. Из-за того что сейчас непонятная ситуация на рынке в плане депозитов, непонятно, куда вкладывать деньги, люди начинают чаще покупать недвижимость. Ее расценивают как валюту, поэтому спрос увеличивается, отчего растет и цена. Тем более на следующий год запланирован запуск многих госпрограмм, которые тоже стимулируют рост цен на недвижимость, – уверяют специалисты компании.

Отметил застройщик и влияние курса доллара на ценообразование первичного жилья в Костанае. По официальным данным Национального банка Республики Казахстан, на 17 декабря 2024 года курс тенге к доллару составляет 522,4 тенге, более того, есть мнение, что рост будет продолжаться и дальше. Мадияр Джагапаров уверен, это не может не сказаться на стоимости квадратных метров. Дело в том, что некоторые строй- и отделочные материалы, а также технику застройщик закупает за рубежом и от ее стоимости зависит итоговая цена квартир.

Стоит сказать, по сравнению с прошлым годом стоимость одного квадратного метра первичного жилья выросла на 6,32%. Об этом говорит ежемесячная аналитика цен Бюро национальной статистики. Так, в декабре 2023 года один кв.м в костанайской новостройке стоил 364 тысячи тенге. На конец ноября 2024 года этот показатель составляет уже 387,1 тысячи тенге (см. таблицу).

ВТОРИЧКА

По данным сайта по продаже жилья Krisha.kz, за год в Казахстане подорожало и вторичное жилье. В Костанае динамика роста цен по сравнению с январем текущего года составила всего 1,3%. На конец года стоимость квадратного метра во вторичке составляет 376,7 тысячи тенге.

Цены на квартиры варьируются от квадратуры, района и года постройки. Так, средняя цена однокомнатных квартир, по данным Krisha.kz, составляет 14,1 млн тенге, двухкомнатных – 19,9 млн тенге, трехкомнатных – 26,2 млн тенге.

Однако в спросе у местного населения вторичка значительно проигрывает первичному жилью. По данным риелторских компаний, основная причина – это возможность кредитования и ипотеки, стареющий жилой фонд не всегда подходит для данных целей. Это отмечают и застройщики.

– На новое жилье спрос есть всегда. Кредиты на вторичку дают гораздо хуже, нужны проверки и т.д. С первичкой все проще, поэтому в этом направлении застройщики выигрывают, – делится мнением Кинжетай Айткужинов.

Еще одна причина – необходимость капитального или косметического ремонта.

– Когда люди покупают вторичку, они заранее понимают, что помимо квартиры, берут и ремонтную волокиту на ближайшие полгода. Конечно, и новостройки продают в черновом варианте, без проводки и вытяжки стен. Но в некоторых случаях легче сделать ремонт с нуля, чем исправлять работу в старой квартире, – отмечают риелторы.

К слову, объявления о продаже вторичного жилья, согласно данным аналитики сайтов Olx и Krisha.kz, спросом пользуются чаще. Особенно популярны двухкомнатные варианты в спальных районах, стоимость которых варьируется от 14 до 18 млн тенге. На втором месте по популярности – однушки площадью от 30 до 40 кв.м в старом жилом фонде, их стоимость часто не превышает 13 миллионов тенге. Чем больше комнат в квартире, тем спрос ниже. Такая же динамика замечена по отношению и к первичному жилью.

Стоит отметить, что перепродажа квартир как первичных, так и вторичных, обходится по стоимости выше рыночной. Так, на конец текущего года, по данным Бюро нацстатистики, стоимость одного квадратного метра при перепродаже составляет 389,9 тысячи тенге. На начало года его цена держалась на отметке – 384,8 тысячи тенге.

АРЕНДА

Пока цены на продажу жилья медленно растут и практически не снижаются в течение года, стоимость съемных квартир характеризуется более плавающими отметками. Это касается как краткосрочной, так и долгосрочной аренды.

Здесь стоимость жилья зависит от месяца сдачи. Так, в мае-июне цены на аренду квартир ежегодно снижаются в связи с отрицательной динамикой спроса. Студенты разъезжаются по домам в родные города и поселки, тем самым освобождая квартиры. По обратной причине, перед началом учебного года, цены взлетают вновь. Но не стоит забывать и о ежегодном росте цен в 5-10%.

В Бюро национальной статистики также отмечают увеличение стоимости арендного благоустроенного жилья в Костанае. Если в ноябре 2023 года цена квадратного метра составляла порядка 2,5 тысячи за кв. м, то в текущем году его стоимость возросла до 2,7 тысячи тенге. Кажется, что рост небольшой, но если посчитать, то получится следующее: квартира площадью 40 кв.м, стоившая в конце прошлого года порядка 100 тысяч тенге в месяц, за год прибавила в цене почти 12 тысяч.

В связи с ростом цен отмечается и нехватка арендного жилья на фоне возросшего спроса. По данным аналитики сайта Krisha.kz, арендодатели регулярно повышают стоимость квартир, однако многие съемщики новые цены потянуть не в состоянии.

Делаем вывод: за текущий год жилье в Костанае снова выросло в цене. Это касается как новостроек, так и старого жилого фонда и даже аренды. Что касается роста цены квадратного метра, тут мнения разделились, но аналитика за предыдущие годы показывает, даже если жилье стремительно не дорожает, оно и не дешевеет.

Александра ГОЛОВКО,
фото Абиля ДОЩАНОВА