Жилье мое: кто в Костанае продает или покупает дома за сотни миллионов?

Есть ли реальный спрос на такую недвижимость, кто выставляет ее, что сейчас вообще происходит на рынке – разбираемся в нашем материале

РЫНОК

Динамика цен на недвижимость в Казахстане в последние годы развивалась волнообразно от сезона к сезону, но в общей перспективе опускалась редко. Причем это касалось и количества сделок купли-продажи.

Однако по данным Бюро национальной статистики, 2026 год для рынка недвижимости начался с большого спада – в январе заключено почти в два раза меньше сделок, чем в в декабре предыдущего года.

Аналогичная ситуация и в Костанайской области. В динамике сделок купли-продажи недвижимости наблюдается резкое снижение. Если в декабре 2025 года была зарегистрирована 1871 сделка, то уже в январе показатель сократился почти вдвое – до 951 (–49,2%). В феврале рынок частично отыграл падение: количество сделок выросло до 1012 (+6,4%), однако до уровня конца прошлого года активность все еще не восстановилась.

По мнению специалистов, это связано именно с увеличением спроса в декабре прошлого года, которое произошло из-за совокупности различных экономических факторов.

– Падение сделок в январе на 47,8% во многом связано с перегретым декабрем 2025 года. Тогда оформили 53,1 тыс. сделок – максимум за последние три года. Покупателей торопили на фоне разговоров об изменениях в законах, налогах и ипотечных программах, поэтому часть спроса, особенно в новостройках, реализовалась заранее. В январе рынок откатился до 27,7 тыс. сделок и фактически вернулся к норме. Декабрьский всплеск был разовым.

Сейчас покупатели выжидают и ориентируются на весну и новые ипотечные программы, – отмечает руководитель отдела продаж Krisha.kz Имран Османов.

Снижение зафиксировано как по квартирам, так и по частным домам.

По данным Бюро нацстатистики, в январе 2026 года число сделок с квартирами сократилось на 47% – до 21 725, а с частными домами – на 50%, до 6020 сделок. Для сравнения, в декабре 2025 года рынок был значительно активнее: тогда зарегистрировано 41 177 сделок с квартирами и 11 951 – с частными домами.

ЦЕНА ВОПРОСА

Особенно сильный всплеск заинтересованности в покупке частного дома в Костанае наблюдался 5 лет назад. Как отмечают специалисты, во многом это было связано с пандемией. Люди оказались ограничены в передвижении и были вынуждены подолгу находиться в квартирах. В результате многие пересмотрели свои жилищные предпочтения. В итоге в 2021 году спрос на дома и коттеджи вырос почти в два раза. С тех пор ситуация немного выровнялась, однако люди все еще стремятся жить на земле, несмотря на активную застройку вверх.

В Костанае, по данным сайта Krisha.kz, выставлено свыше 1500 объявлений о продаже частных домов и коттеджей. Из них порядка 200 объявлений в ценовом сегменте свыше 100 миллионов тенге. Это подтверждает, что рынок ликвидный. Заметим, что большая часть объявлений – центральные районы города.

Самая низкая стоимость, указанная за деревянный дом 1985 года постройки, – 1,8 млн тенге. Далее цены резко растут вверх, и в сегменте до пяти млн тенге продавцы даже указывают в объявлении: «подойдет для сноса и строительства другого дома на участке».

А вот самый дорогой коттедж площадью 600 кв.м, без ремонта, из шести комнат, находится на улице Генерала Арыстанбекова и стоит 600 миллионов тенге.

Не менее серьезные предложения и в центре города. К примеру, дом по улице Шаяхметова (сразу за Дворцом спорта), построенный в 2003 году, продается уже давно. Что неудивительно: его стоимость 490 миллионов тенге. Здесь 720 кв.м, 9 комнат, 25 соток земли. В объявлении дом предлагают использовать под бизнес.

К слову, использование коттеджей для создания офисов – нередкое решение для Костаная. Так ранее сделали владельцы детского сада по ул. Каирбекова 98/1б. Сейчас здание вновь выставлено на продажу.

Средняя стоимость частного дома, по данным сайта объявлений, в границах 60-80 миллионов тенге, большинство из них доступны под ипотечное кредитование.

По данным риэлторов, этот показатель чуть ниже – около 53 миллионов тенге.

– Есть базовый, средний и элитный. Базовый – это 25-40 млн тенге. Это семьи, которые покупают первый дом, как правило, переезжают из квартиры. Средний сегмент – 45-90 млн тенге. Их покупают семьи с большим количеством детей, нередко частично в ипотеку. И элитный сегмент – 90-200 млн тенге. Здесь, естественно, покупатели уже предприниматели или топ-менеджеры, – проинформировала специалист по недвижимости агентства «Перспектива 24» Айжан Есимбекова.

Часть объявлений приводит напрямую к продавцу, другая – к риэлторам, которые и проводят сделки.

– В базовом сегменте объект можно реализовать в среднем за 3–5 месяцев. Здесь спрос шире, чаще используются ипотека или обмен. В среднем сегменте – срок продажи составляет около 4–6 месяцев. Если стоимость необоснованно высокая, срок продажи может превысить полгода, – отмечает эксперт.

Говоря о причинах продажи домов и коттеджей, можно выделить четыре основных.

На первом месте – улучшение жилищных условий: люди меняют район, увеличивают площадь или подбирают более комфортное жилье.

Вторая распространенная причина – переезд, чаще всего связанный с работой или другими жизненными обстоятельствами, в том числе в другой город.

Третья – финансовая нагрузка. Бывают ситуации, когда собственникам необходимо срочно продать недвижимость, чтобы решить денежные вопросы.

Наконец, четвертая причина – наследство. Дом или коттедж переходит наследникам, которые затем продают его – либо для раздела имущества, либо за ненадобностью.

ПРЕДЛОЖЕНИЯ

По мнению специалистов риэлторских агентств, в последние годы динамика продаж коттеджей и частных домов в Костанае значительно выросла. Во многом это связано с тем, что стоимость квадратного метра в новостройках и коттеджах сейчас сопоставима. Поэтому люди, располагающие бюджетом на квартиру в новостройке, нередко делают выбор в пользу частного дома.

– Для многих важны преимущества жизни на земле – собственный участок, хозяйственные постройки, возможность иметь огород. В итоге покупатели все чаще склоняются к приобретению дома или коттеджа вместо квартиры, – считает Есимбекова.

При выборе дома покупатели прежде всего обращают внимание на локацию. Важно, чтобы район был удобным для жизни: с хорошей транспортной доступностью, близостью к центру, развитой инфраструктурой. Следующий ключевой фактор – наличие коммуникаций. Важен и земельный участок: его площадь и правовой статус. Как правило, чем больше участок, тем выше интерес со стороны покупателей.

– Отдельное внимание уделяется состоянию дома. Многие хотят приобрести жилье, в которое можно сразу заехать и жить без дополнительных вложений. Дома в черновой отделке менее востребованы – их чаще рассматривают те, кто готов строить или доводить объект самостоятельно, – объясняет Айжан Курмашевна.

Важным фактором остается и возможность оформления ипотеки.

– В целом предпочтение, конечно, отдается наличным – так меньше переплата. Однако не у всех есть такая возможность, поэтому значительная часть сделок все же проходит через ипотечное кредитование. В базовом сегменте более половины сделок – около 60% – совершаются за наличные, а оставшиеся 40% приходятся на ипотеку. В среднем сегменте соотношение примерно равное – 50 на 50. В элитном сегменте преобладают сделки за наличные: около 75% приходится на собственные средства, – уточнила риэлтор.

Рынок коттеджей в Костанае остается активным, но неоднородным. Спрос есть, но он ограничен платежеспособностью покупателей и реалистичностью цены – именно поэтому быстрее всего продаются объекты с рыночной стоимостью, тогда как элитная недвижимость остается нишевым товаром для узкого круга покупателей.

Александра ГОЛОВКО, фото Ларисы БОЖКО