За последний год это направление в Казахстане едва ли можно назвать спокойным. Новые налоги, изменения в законодательстве, дискуссии вокруг льготных ипотечных программ, колебания спроса и цен — все это заставляет покупателей, продавцов и застройщиков внимательно следить за происходящим.
Есть ли сегодня стабильность на рынке недвижимости Костанайской области и к каким последствиям могут привести последние нововведения, разбирался «Наш Костанай».
ЧЕГО ХОТЯТ?
Нынешний, 2026 год, рынок недвижимости встретил с изменившимися правилами. С 1 января начал действовать новый Налоговый кодекс, некоторые нормы которого коснулись владельцев квартир и тех, кто только планирует приобретать жилье.
Одно из главных изменений — налогообложение при продаже жилья. Если раньше собственник мог продать квартиру без уплаты налога уже через год после покупки, то теперь минимальный срок владения увеличен до двух лет. Если недвижимость продается раньше и при этом приносит прибыль, владельцу придется заплатить налог.
Еще одно изменение затронуло строительную отрасль. С начала 2026 года для застройщиков отменили льготу по НДС, поэтому теперь при продаже жилья они обязаны платить налог по ставке 16%.
Еще в конце 2025 года было предположение, что дополнительные расходы строительные компании переложат на покупателей. Эксперты высказывали мнение, что по этой причине жилье может подорожать на 10%. Так и случилось, но по иной причине. В страхе увидеть ценник на пару миллионов выше казахстанцы начали массово скупать квартиры в декабре 2025 года, что повысило спрос, а цена квадратного метра возросла.
Весной этого года рынок жилья снова вздрогнул. Тому виной громкая инициатива главы «Отбасы банка» Ляззат Ибрагимовой. Она предложила повысить налоги для казахстанцев, владеющих несколькими квартирами. Заявление вызвало оживленные споры: где проходит граница между жильем для жизни и жильем как способом заработка?
По мнению Ибрагимовой, если речь идет о второй, третьей или десятой квартире, то такая недвижимость уже является инвестиционным активом и должна облагаться повышенным налогом. Особенно это касается владельцев крупных «портфелей».
— Собственники 8-10 квартир могли бы платить 10-20% от стоимости таких инвестиций, — считает Ибрагимова.
Тем более что определенные шаги в сторону дополнительного налогообложения дорогой недвижимости в стране уже сделаны — для объектов стоимостью свыше 450 млн тенге действует налог на роскошь. Важно: считается вся недвижимость вместе, а не одна квартира или дом.
ЧТО ПОЛУЧИМ?
— В Костанае рынок сейчас можно охарактеризовать как «осторожно активный». Покупатели есть, сделки идут, но люди стали гораздо внимательнее к цене, качеству жилья и условиям ипотеки. Если говорить о первичном рынке, интерес к новостройкам сохраняется достаточно высокий — особенно к современным ЖК с хорошими планировками и возможностью оформить ипотеку по льготным программам. Вторичный рынок тоже востребован, но там покупатели чаще торгуются и дольше принимают решение, — считает специалист по недвижимости агентства «Перспектива 24» Айжан Есимбекова.
Тем не менее возможное введение повышенного налога пугает казахстанцев. Эксперты считают, что это негативно скажется не только на рынке недвижимости, но и на всей экономике страны. Они полагают, что у большинства казахстанцев нет такой покупательской способности, чтобы приобретать по 8-10 квартир.
— Людей, имеющих 8–10 объектов недвижимости, относительно немного. Многие не владеют и двумя. Поэтому говорить о массовом влиянии таких мер на население не приходится. Для большинства казахстанцев вопрос покупки даже одной квартиры остается серьезной финансовой задачей. С другой стороны, государство таким образом пытается решить проблему инвестиционного спроса, когда жилье покупается не для проживания, а для сохранения капитала или получения дохода от аренды и перепродажи.
Теоретически повышение налогов на большое количество квартир может снизить интерес крупных инвесторов к скупке жилья и увеличить предложение на рынке, — добавляет юрист Азамат Сабитов.
Ранее политолог Газиз Абишев раскритиковал предложение Ибрагимовой, заявив, что оно фактически наказывает людей за законное владение дополнительной недвижимостью. По его мнению, третья квартира сама по себе не является роскошью, а чаще говорит о финансовой дисциплине и успешных инвестициях. Эксперт отметил, что владельцы нескольких объектов недвижимости, как правило, уже платят значительные налоги, поэтому дополнительная налоговая нагрузка вряд ли будет справедливой.
— Если подобные меры примут, они действительно могут повлиять на рынок. В первую очередь — на инвестиционные покупки. Часть людей, которые приобретали несколько квартир как способ сохранения капитала или для сдачи в аренду, могут сократить активность, — уверена Айжан Есимбекова.
Это может привести к снижению количества инвестиционных сделок, росту предложения на вторичном рынке, более активному торгу и временному замедлению роста цен.
— Но вряд ли это приведет к резкому падению стоимости жилья. В Костанае рынок все-таки более реальный, чем спекулятивный: большинство покупателей приобретают квартиры для собственного проживания, — уточняет специалист.
Нередко второе жилье покупается с целью наследства, тем самым передать его со временем детям.
— В Костанае рынок все же больше ориентирован на семейные покупки, а не на крупные инвестиционные портфели. Хотя в последние годы интерес к недвижимости как к способу сохранить деньги действительно вырос, — уточняет Есимбекова.
СКОЛЬКО СТОИТ?
Стоимость квадратного метра в Костанае растет от месяца к месяцу (см. таблицу). Хотя в предыдущем году в аналогичный период был заметен небольшой спад в цене квартир в новостройках.
После активного роста цен в 2021–2022 годах наступил период более спокойного спроса. Покупатели стали осторожнее, особенно на фоне высоких ставок и общей экономической неопределенности. При этом цены полностью не откатились назад — рынок, скорее, перешел в стадию стабилизации.
По данным аналитики, в Казахстане за 2024–2025 годы стоимость жилья продолжала постепенно расти, причем вторичный рынок в ряде случаев дорожал быстрее новостроек.
— В целом наблюдалась неоднозначная ситуация: в отдельных сегментах фиксировалось снижение активности сделок, но при этом цены в ряде городов продолжали расти, особенно на вторичное жилье, — объясняет специалист по недвижимости.
Для Костаная это тоже актуально: город остается относительно доступным по стоимости жилья по сравнению с Астаной и Алматы, поэтому интерес к покупке сохраняется. При этом покупатели стали гораздо более чувствительны к цене — переоцененные квартиры продаются значительно дольше.
Наибольший спрос сейчас на 1–2-комнатные квартиры среднего ценового сегмента.
— Особенно востребованы квартиры в новых домах и подходящие под ипотеку. Многие покупатели стараются выбрать жилье «заехать и жить», потому что стоимость ремонта сильно выросла. Сохраняется и интерес к компактным квартирам как к инвестиции под аренду, — говорит Айжан Есимбекова.
Рынок недвижимости сегодня напоминает маятник: новые правила сменяют новые инициативы, прогнозы экспертов расходятся, а покупатели пытаются угадать, что будет с ценами завтра. Но за всеми этими цифрами, налогами и квадратными метрами скрывается простой вопрос: станет ли жилье доступнее для тех, кто действительно нуждается в собственной квартире? Или очередные изменения лишь распределят расходы между продавцами, инвесторами и покупателями? Пока ответ неочевиден. Ясно одно: рынок жилья в Казахстане продолжает меняться, и точка в этой истории еще не поставлена.
Александра ГОЛОВКО, фото Ларисы Божко и из архива Айжан ЕСИМБЕКОВОЙ
