Средняя зарплата в областном центре не успевает за ростом цен на квартиры

Еще недавно Костанай считался одним из городов с относительно доступным жильем. Сегодня ситуация меняется: стоимость квадратного метра уже превышает средний показатель по стране, а цены продолжают расти

Почему квартиры дорожают быстрее, чем доходы жителей, что происходит со спросом и предложением и какие варианты сегодня представлены на рынке недвижимости, разбирался «Наш Костанай».

ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Поиск квартиры давно вышел за рамки специализированных сайтов с объявлениями. Сегодня достаточно открыть Instagram или TikTok: риелторы регулярно публикуют видеообзоры жилья, показывают планировки, дворы и подъезды, отвечают на вопросы потенциальных покупателей прямо в комментариях. Такой формат оказался удобным: можно не только оценить квартиру, но и сразу узнать мнение других пользователей.
Именно комментарии нередко становятся своеобразным индикатором настроений на рынке. Под роликами с объявлениями разгораются оживленные обсуждения, где многие задаются вопросом, оправдана ли стоимость жилья. Чаще всего претензии касаются квартир, которые, по мнению комментаторов, продаются по явно завышенной цене.

На данный момент на сайте Крыша.кз в Костанае опубликовано свыше 8 тысяч объявлений о продаже квартир. Большая часть из них 1- и 2-х комнатные. Чем больше количество комнат, тем предложений меньше. Правда, есть одно но… В ценовом сегменте разграничения совсем иные. Самое дешевое предложение — квартира 15 кв.м в панельном доме 1955 года постройки на Узкоколейной, фотографии прилагаются. Стоимость — 4,3 млн тенге. Даже по фото видно, что финансово вложиться в данный вид жилья придется серьезно, вероятнее, ремонт будет стоить больше, чем сама квартира. Это не говоря о состоянии дома, которому больше 70 лет.

Крошечные малосемейки по Чехова и того дороже — от 5 млн тенге за комнатку, которая включает в себя кухню, спальню и сразу прихожую. И все это 10-12 кв.м. Тут даже одному тесно, а с семьей тем более.

Представим типичного покупателя — молодую семью: муж, жена и маленький ребенок. Родителям до 30 лет, оба работают. Им нужна квартира площадью 40–55 кв. м, желательно двухкомнатная, чтобы в будущем можно было обустроить детскую. Важны и комфортные кухня с сан­узлом. Еще одно обязательное условие — жилье должно подходить под ипотеку: с первоначальным взносом помогут родители, а ежемесячные платежи семья готова выплачивать самостоятельно. Что сегодня может рынок дать таким покупателям?

Предложения начинаются от 10 млн тенге с голыми стенами или ремонтом 30-летней давности. И это вторичка, примерно 1950-1970 годов постройки. То есть здесь и подвал может протекать, и крыша бежать, и прочие прелести вторичного жилья присутствовать. И под ипотеку такое жилье не подходит.
Если выбирать вариант более приемлемый, с теми же условиями в пределах 50 кв.м — это не менее 15 млн тенге, а чтобы и дом не моложе 80-х годов, и под ипотеку подходил — от 20 млн тенге и выше. Новостройки и того дороже, хоть под ипотечные программы и подходят. Там цена за 1 кв.м нередко превышает 600 тысяч тенге, при этом средние цены все же ниже (таблица 1).

Почему даже самые скромные варианты сегодня оцениваются в такие суммы? Что стало причиной стремительного роста стоимости жилья в Костанае, действительно ли спрос настолько высок, насколько принято считать, и оправданы ли нынешние ценники?

СТРЕМИТЕЛЬНЫЙ РОСТ

Начнем с основ. Рынок жилья в любом городе формируется прежде всего под влиянием спроса и предложения. На спрос воздействуют доходы населения, доступность ипотеки, демографическая ситуация, миграция и общее состояние экономики. Если в городе появляются новые рабочие места, растут зарплаты и увеличивается приток населения, количество потенциальных покупателей становится больше.

— Не менее важно и предложение. Если темпы строительства не успевают за спросом, цены начинают расти. На стоимость также влияют себестоимость строительных материалов, земли, инженерных сетей и рабочей силы. Кроме того, свою роль играет инвестиционный спрос: часть людей приобретает квартиры не для проживания, а как способ сохранить деньги, — считает экономист Сабит Джангельдинов.

Отдельный фактор — ожидания участников рынка. Когда продавцы уверены, что жилье продолжит дорожать, они не торопятся снижать стоимость. Покупатели, напротив, стараются приобрести квартиру раньше, опасаясь дальнейшего роста цен. В результате такие ожидания сами дополнительно подталкивают рынок вверх.

Подобную картину в Костанае мы наблюдаем не первый год. Ранее мы публиковали материал, где специалист по недвижимости агентства «Перспектива 24» Айжан Есимбекова объясняла, что период активного роста цен на недвижимость в Костанае пришелся на 2021–2022 годы. Далее рынок стабилизировался, но на прежние показатели не вернулся.

Существенное влияние на рынок оказывают покупатели с финансовыми возможностями выше среднего. Это предприниматели, фермеры, руководители сельхозпредприятий, которые приезжают из районов и сел области или других регионов. Их покупательная способность значительно выше, чем у среднестатистического городского жителя.

— Такие покупатели формируют дополнительный спрос и заметно влияют на рынок. В результате дорожает прежде всего наиболее востребованный сегмент жилья. Причем речь идет уже не о так называемом «экономе» среди новостроек, а о реальном массовом сегменте вторичного рынка стоимостью 10-15 миллионов тенге — именно в этом диапазоне сегодня находятся финансовые возможности большинства покупателей. Если шесть–семь лет назад среднестатистическая семья могла приобрести за эти деньги хорошую двух- или даже трехкомнатную квартиру в достойном состоянии, то сегодня чаще всего можно рассчитывать лишь на жилье в старом фонде или малосемейку. Иными словами, рост спроса постепенно смещает границы доступного жилья, сокращая выбор для покупателей со средним доходом, – объясняет спикер.

ЗАРПЛАТЫ И РЫНОК

Предложений, которые не били бы по карману и не становились причиной затянуть пояса всех членов семьи, действительно, немного.

— Когда ко мне обращается семья с ограниченным бюджетом, чаще всего запрос звучит примерно одинаково: нужна двухкомнатная квартира на вторичном рынке, желательно с нормальным ремонтом, чтобы можно было сразу заехать и жить. На первый взгляд, требования вполне разумные. Но именно таких предложений на рынке сейчас не так много, — говорит частный риэлтор Сергей Иванчук.

Специалист отмечает, часть доступных по цене квартир требует серьезного ремонта, находится в домах с изношенными коммуникациями или не подходит под ипотеку из-за перепланировок, проблем с документами и состояния самого объекта. Более хорошие варианты либо стоят заметно дороже, либо очень быстро уходят с рынка.

— Поэтому дело не в завышенных ожиданиях конкретной семьи. Проблема в том, что сегмент доступного и одновременно качественного жилья сегодня довольно узкий. Покупателям приходится либо увеличивать бюджет, либо соглашаться на менее удобный район, худшее состояние дома или дополнительные расходы на ремонт, — объясняет риэлтор.

Причем специалисты отмечают, что костанайские цены постепенно догоняют столичные. По крайней мере, часть предложений среднего сегмента примерно равны как в Костанае, так и Астане. Вторичку за 20-25 млн тенге можно купить в обоих городах.

Для примера сравним данные Бюро нацстатистики по средним зарплатам (таблица 2) и стоимость квартир. Сразу видна интересная закономерность: уровень цен на жилье не всегда соответствует уровню доходов населения.

В Костанае ситуация наиболее показательна. Если в январе 2025 года средняя стоимость квадратного метра практически совпадала со средней по стране, то уже к 2026 году город заметно вырвался вперед. В июле 2026 года квадратный метр в Костанае стоил 454,7 тыс. тенге, что выше среднего показателя по Казахстану.

При этом средняя заработная плата в Костанае остается значительно ниже стоимости квадратного метра. То есть одной средней месячной зарплаты жителю Костаная уже недостаточно даже для покупки одного квадратного метра жилья.

В Астане картина иная. Здесь жилье традиционно дороже. Однако и доходы жителей столицы существенно выше. Средняя зарплата в I квартале 2026 года составила 609,7 тыс. тенге, то есть она даже немного превышала стоимость одного квадратного метра жилья.

Таким образом, несмотря на то, что жилье в Астане объективно дороже, соотношение доходов и цен выглядит более благоприятным, чем в Костанае. В Костанае же стоимость квартир растет быстрее, чем доходы населения, из-за чего доступность жилья постепенно снижается. Именно это несоответствие и становится одной из главных проблем для молодых семей, приобретающих квартиру в ипотеку.

Александра ГОЛОВКО,
изображение создано
с помощью ИИ