Какова ситуация на рынке арендного жилья в Костанае

В последние месяцы это одна из самых обсуждаемых тем. Новые правила, изменения и слухи вызывают у костанайцев все больше вопросов: что происходит с ценами, станет ли аренда доступнее.

Разбираемся, какие изменения произошли в последнее время и как они отразились на ситуации в Костанае.

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

С 1 июля 2026 года в Казахстане вступает в силу новая Конституция. Статья 28 обновленного документа запрещает выселять из жилья арендаторов без решения суда. Это касается любых жилых помещений – арендованных, служебных, самовольно занятых. Рынок забеспокоился: арендодатели начали волноваться, что появятся должники, которые оккупируют квартиры и систематически будут избегать оплаты в ожидании законного постановления о выселении.

Раньше этот вопрос решался проще. Хотя статья 25 старой Конституции тоже не позволяла лишать человека квартиры без решения суда, но арендатор мог попросить квартиросъемщика освободить помещение: достаточно было уведомления и истечения срока договора.

Собственники жилья боятся, что сегодня даже с помощью полиции не смогут выселить злостных неплательщиков. До вступления Конституции в силу еще несколько месяцев, но владельцы уже думают о повышении цен на аренду, чтобы стоимость могла покрыть все возможные риски.

Мы решили задать вопросы юристу, который специализируется на жилищных отношениях.

– Во-первых, важно сказать, что сейчас в сети много мнений на этот счет. Арендаторы боятся, что должники будут месяцами жить в квартире в ожидании решения суда и не платить. А после выселения никто не возместит ущерб. Это не так. Суд взыщет весь долг и судебные издержки с должника. Более того, судебные исполнители вправе арестовать счета должника, пока он все не выплатит. Поэтому арендаторы не начнут нести огромные убытки. Никакого нового инструмента «бесплатного проживания» закон не создал, – объясняет юрист Азамат Сабитов.

Специалист отмечает, что в большей мере эти решения касаются не должников-арендаторов, а собственников, которые оформили залог на жилье и не исполняют обязательства по займу.

– В этих случаях применяются судебные выселения. Также через суд выселения происходят при сносе домов и изъятии недвижимости для государственных нужд, – отмечает Сабитов.

Ранее разъяснение давал и Верховный суд РК. В ответе говорится, что новая норма касается не столько квартиросъемщиков, сколько собственников жилья, чью недвижимость хотят забрать.

– Принудительное выселение по любым основаниям возможно только через суд. При этом право распоряжаться жильем принадлежит собственнику: он может сдавать его в аренду и устанавливать условия выселения. Если арендатор нарушает договор, владелец вправе его расторгнуть и потребовать освободить квартиру, – замечает председатель Верховного суда Асламбек Мергалиев.

Важно отметить, что у собственника квартиру арендатор не заберет. Юрист советует обратить внимание на закон «О жилищных отношениях» и закон «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей», и изменения, которые коснутся этих документов.

На данный момент гарантией безопасных отношений между собственником и квартиросъемщиком является правильно составленный договор.

– В нем должны быть прописаны условия и все возможные риски. Если говорить о квартирантах, то при наличии договора все относительно понятно: если срок аренды истек или арендатор нарушил его условия, собственник вправе инициировать выселение – самостоятельно или с привлечением полиции. Сложнее ситуация, когда договор аренды не заключен. В таком случае спор, как правило, приходится решать через суд, – объясняет юрист.

ДОГОВОРЫ

Казалось бы, хочешь обезопасить себя и свое жилье – составь договор аренды. Но делать это в Казахстане стремятся далеко не все собственники. На это у каждого свои причины. Одни полагаются на устные договоренности, другие считают оформление лишней бюрократией. Однако на практике именно отсутствие письменного соглашения делает и арендодателя, и арендатора практически беззащитными. Большинство конфликтов возникает как раз из-за того, что условия не были зафиксированы на бумаге, а устные договоренности в суде далеко не всегда имеют доказательную силу.

– К договору аренды нет серьезных требований. Единственное – условия не должны противоречить законодательству РК. Шаблон договора можно легко найти в сети на государственных сайтах, а также в свободном доступе на порталах, которые занимаются размещением объявлений об аренде. Если боитесь сделать это самостоятельно, можно привлечь специалиста, который составит документ с учетом интересов обеих сторон. Это не так уж и ударит по карману.

Стоит отметить, что зачастую инициаторами договора становятся именно квартиросъемщики, так как эта сторона сделки тоже нередко становится жертвой в квартирных разбирательства. Поэтому таким образом они стараются обезопасить себя и уберечь свои кошельки от несвоевременного поднятия оплаты за аренду.

Инга и Клавдия снимают жилье вместе уже несколько лет. Ранее девушки проживали в ныне снесенном доме по ул. Толстого, 30. Там с арендатором произошел конфуз – о сносе дома и скором переезде девушкам сообщили тогда, когда дом уже начали потихоньку разбирать. В результате чего подругам пришлось срочно искать жилье и переезжать. Из-за срочности вариантов было немного, пришлось брать более доступный.

– Мы сняли квартиру не с самыми лучшими условиями, сделали за свой счет ремонт и договорились, что это пойдет в счет аренды. Заключили договор, что на протяжении года арендатор не будет повышать нам арендную плату. На протяжении года он этого и не делал, но как только срок договора приблизился к концу – пришло сообщение о повышении оплаты. Мол, все дорожает, поэтому поднимаю цену, – рассказывает Инга.

Пойти против этого решения девушки не могут – собственник действует в рамках действующего договора. Единственный вариант искать предложения подешевле, но есть ли они на рынке, где повышение цен идет повсеместно?

ЦЕНЫ И ДОСТУПНОСТЬ

Жилье, что новое, что арендное в Казахстане становится менее доступным для граждан. По состоянию на 2026 год рынок недвижимости демонстрирует устойчивый рост.

По данным Бюро нац­статистики АСПиР РК, на начало 2026 года, средняя стоимость нового жилья по стране достигла 571 220 тенге за квадратный метр – это на 15,7% больше, чем в конце 2024 года. Важно понимать, что рост цен на покупку жилья напрямую влияет и на арендные ставки, поэтому грамотно составленный договор аренды сегодня – это не формальность, а важный инструмент защиты имущественных и финансовых интересов обеих сторон.

Стоит отметить, что рыночные отношения в сфере недвижимости не регулируются государством.

Чтобы узнать ситуацию на костанайском рынке арендного жилья, мы посмотрели объявления на сайте Krisha.kz (см. таблицу). Заметим, что на момент изучения их было размещено свыше 1,5 тысячи.

В начале 2026 года рынок аренды в Костанае демонстрирует разнонаправленную динамику. Стоимость однокомнатных квартир незначительно выросла – с 150 до 152 тысяч тенге, цены на двухкомнатные остались без изменений, а вот аренда трехкомнатных квартир, напротив, снизилась – с 250 до 230 тысяч тенге.

Таким образом, на фоне общей стабильности рынка наблюдается небольшая корректировка цен: спрос на более просторное жилье, вероятно, снизился, тогда как компактные квартиры продолжают постепенно дорожать.

– Покупательская способность не падает за счет большого спроса на жилье элит-класса. У нас довольно богатый регион на сельхозпроизводителей и предпринимателей, которые покупают сразу по несколько квартир в новых ЖК. Причем за наличку. Таким образом спрос не падает. Чего не скажешь о людях среднего достатка или ниже среднего. Они часто жалуются, что зарплаты не успевают за стоимостью квадратных метров. В этом случае, хороший вариант – это ипотека. К счастью, сейчас есть возможности получить ее под небольшой процент, – объясняет частный риелтор Салтанат Тумандиева.

Только не стоит забывать: для оформления ипотеки необходим первоначальный взнос. А чтобы его накопить, нужно откладывать деньги в течение длительного времени. И здесь возникает проблема, хорошо знакомая современной молодежи: копить не получается из-за арендной платы за съемное жилье, которая из года в год только растет.

В итоге формируется замкнутый круг. Чтобы взять ипотеку – нужен первоначальный взнос. Чтобы его накопить – необходимо регулярно откладывать деньги. А чтобы откладывать – нужен свободный доход, который съедает аренда.

В результате значительная часть дохода уходит на текущие расходы, а возможность накоплений откладывается на неопределенный срок. Именно поэтому для многих собственное жилье остается не ближайшей целью, а долгосрочной перспективой.

____________________________________________________________

Статья 28 Конституции Республики Казахстан, вынесенной на референдум 15 марта 2026 года

1. Жилище неприкосновенно. Лишение жилища и выселение из него не допускаются, иначе как по решению суда. Проникновение в жилище, осуществление его осмотра и обыска допускаются в случаях и в порядке, установленных законом.
2. В Республике Казахстан создаются условия для обеспечения ее граждан жильем. Указанным в законе категориям граждан, нуждающихся в жилье, оно предоставляется в соответствии с установленными законом нормами.

Александра ГОЛОВКО,
фото Ларисы БОЖКО